Kommuneplanens BYOMRÅDER er interesseområder for byudvikling. BYOMRÅDENE omfatter byzonearealer samt områder rammelagt til byudvikling.
Byudvikling
BYOMRÅDER uden for byzone kan først byudvikles, når området gennem lokalplanlægning er overført til byzone.
Arealer til byudvikling skal udlægges under hensyntagen til natur-, miljø- og kulturværdier, og bebyggelse skal tilpasses og integreres i landskabet. At arealerne skal tages i brug indefra, hindrer ikke landskabelig tilpasning og bevaring af grønne kiler mod åbent land.
Af hensyn til bymiljøet er det vigtigt at bevare og sikre en grøn struktur i byerne, herunder bevaring af grønne kiler ud mod det åbne land.
Et areal kan kun udlægges til byudvikling, hvis det kan dokumenteres, at arealet er egnet til byudvikling, og at der er behov herfor. Bl.a. skal der sikres en passende afstand mellem eksisterende landbrug og ny bebyggelse m.v., således at nabogener så vidt muligt undgås, jf. også retningslinjer om jordbrug.
Nyudlæg
Staten stiller krav om, at kommuneplanen angiver retningslinjer for de arealer, der forventes anvendt til byvækst inden for planperioden på 12 år. Af hensyn til arealressourcerne lægges der vægt på, at arealer til ny byvækst udlægges med omtanke. Derfor kan udlæg af nye arealer til byformål kun ske på baggrund af en dokumentation af behovet. Som det fremgår af retningslinjen, stilles der krav til dokumentationens indhold.
Af betydning for vurderingen af behovet lægges der bl.a. vægt på:
- ændringer i byggeriet i årene forud for den aktuelle planperiode
- muligheder for fortætning og byomdannelse
- behovet for en vis rummelighed i alle kommunens BYOMRÅDER
- behovet for en vis fleksibilitet, da arealer udlagt til byformål ikke altid kan tages i brug i den ønskede rækkefølge bl.a. på grund af ejerforhold
- andelen af arealer til nærrekreative formål
- den forventede boligtæthed i de enkelte områder
- terrænmæssige forhold
Boligudbygning og redegørelse for boligbehovet findes under boligudbygning.
Erhvervsudbygning og redegørelsen for erhvervsbehovet findes under erhvervsudbygning.
Hensyn ved udlæg
Mange byer ligger på og ved god landbrugsjord. For at begrænse forbruget af landbrugsjord og for at forbedre grundlaget for kollektiv trafik skal der i gennemsnit bygges mindst otte boliger pr. ha. Denne norm inkluderer også areal til fællesformål som veje, offentlig og privat nærservice og fritidsareal. Alle uudnyttede BYOMRÅDER skal så vidt muligt udnyttes landbrugsmæssigt, indtil de overgår til byudvikling.
Planlægningen skal sikre, at flest mulige af områdets naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige og rekreative værdier bevares for at give befolkningen adgang til nærrekreative oplevelser.
Hensyn til veje
Et velfungerende overordnet vejnet er af stor betydning. Det skal knytte byerne sammen og give adgang til de øvrige dele af landet. Arealanvendelsen i kommunen skal ske under hensyntagen til de overordnede veje: statsvejene og gennemfartsvejene. Se i øvrigt retningslinjer for veje.
Byudvikling på begge sider af en overordnet vej vil medføre lokal trafik på langs og tværs af vejen. Det vil nedsætte fremkommeligheden for den overordnede trafik og forringe trafiksikkerheden for specielt de bløde trafikanter. Samtidig kan der opstå unødige og betydelige miljøgener og barrierevirkninger i den omkringliggende bebyggelse.
Ved ansøgninger om bygge- og anlægsarbejder i landzone skal hensynet til en nærliggende overordnet vejs funktion indgå med betydelig vægt.
Der er medtaget en retningslinje for en beskyttelseszone omkring motorveje og andre statsveje samt omkring gennemfartsveje. Hensigten er at sikre en klar afgrænsning mellem by og land samt værne om landskabelige værdier og bykvaliteter.
For at imødegå byspredning og for at sikre byernes tætte og let opfattelige struktur i landskabet og samtidig bibeholde den overordnede infrastrukturs enkle udtryk i både landskab og forbindelsesfunktion ønskes det, at den fremtidige byudvikling sker i tilknytning til eksisterende bebyggelse og på afstand af de overordnede veje. Dermed imødegås desuden mange potentielle miljøkonflikter med en vis afstand mellem vejene og miljøfølsomme funktioner, fx boliger.
Det er ikke ønsket at forhindre almindelig udvidelse af byerne langs gennemfartsveje inden for BYOMRÅDE-grænserne, hvis dette i øvrigt opfylder kravene til en tæt og sammenhængende bystruktur.
Inden for BYOMRÅDE gælder retningslinjen om de 30 m fra vejmidte som udgangspunkt for alle arealer, der ikke er byzone, uanset om de er omfattet af kommuneplanrammer. Hvor en kommune imidlertid har foretaget væsentlige økonomiske dispositioner med henblik på kommende udnyttelse af kommuneplanrammerne, kan der efter konkret vurdering fastlægges en mindre beskyttelseszone.
Inden for BYOMRÅDE skal beskyttelseszonerne udformes som beplantningsbælter, hvis tæthed afhænger af arealanvendelsen på de tilstødende arealer. Ved skæmmende arealanvendelse, fx oplag, skal der etableres tætte beplantningsbælter.
Det er endvidere hensigten at bremse en tiltagende visuel forurening som følge af, at forretninger og virksomheder placerer byggeri og reklameskiltning orienteret mod vejen. Det ødelægger oplevelsen af de landskabelige værdier, som der ofte er taget betydelige hensyn til ved planlægningen af vejenes forløb.
Reklameskiltning er ikke omfattet af retningslinjen, men naturbeskyttelseslovens generelle forbud mod reklamer i det åbne land vil blive administreret med respekt for de landskabelige værdier. Det gælder også opstilling af store og dominerende reklamer i BYOMRÅDER. Den type reklamer anses for at være i strid med naturbeskyttelsesloven, hvis de er synlige over lange afstande. Begrebet reklameskiltning kan også omfatte flag, produkter, vartegn, lyseffekter m.m.
Forurenede byarealer
Ved inddragelse og anvendelse af grunde, der kan være forurenede som følge af (tidligere) virksomhed, samt nedlagte lossepladser, depoter for farligt affald m.m. til byudviklingsformål, herunder især til forureningsfølsomme bebyggelser eller aktiviteter, må det ved undersøgelser godtgøres, at dette er sundheds- og miljømæssigt forsvarligt.
Hvis forurening konstateres, foretages der kortlægning i medfør af jordforureningsloven, som derefter kan få betydning for arealanvendelsen. For at undgå bekostelige løsninger af miljøproblemer som følge af etablering af fx boliger eller børneinstitutioner på grunde, der efterfølgende viser sig at være forurenede, bør det, jf. ovennævnte kategorier, så tidligt som muligt vurderes, om det pågældende areal er forurenet.