Bestemmelser

at området udlægges til boligområde med mulighed for at vælge imellem opførelse af tæt/lav bebyggelse og/eller etagebyggeri inden for byggefelterne.

at bebyggelsen indpasses i landskabet, så der skabes et så naturligt terræn som muligt, og at området fortsat opleves som et højdedrag.

at der fra bebyggelsen sikres kig til stendyssen og Saltbæk Vig

at der etableres offentligt tilgængelige stier, som fysisk kobler området sammen med det omkringliggende landskab, og som inviterer omgivelserne ind i det nye boligområde.

og at bebyggelsen opdeles med grønne kiler, som sikrer forbindelse til det omkringliggende landskab.

Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter del af matr.nr. 1fx, Ladegården, Kalundborg Jorder

samt alle parceller, der efter lokalplanens offentlige bekendtgørelse, udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område.

Lokalplanområdet opdeles som vist på kortbilag 2 i boligområderne B1-B4 og de grønne områder R1 og R2.

Området er beliggende i byzone og skal fastholdes som sådan.

Lokalplanområdet indeholder følgende anvendelsesområder (jf. Kortbilag 2):

Område B1-B4    

Områdernes anvendelse fastlægges til boligformål, hvor der inden for byggefelterne skal opføres tæt-lav og/eller etageboligbebyggelse med tilhørende fællesarealer og -faciliteter. Det skal inden for det enkelte byggefelt være muligt at vælge mellem enten tæt-lav og/eller etageboligbebyggelse. Byggefelter som ikke udnyttes til boligbebyggelse skal kunne anvendes til sekundær bebyggelse, adgangs-, parkerings- og opholdsarealer og LAR-løsninger (lokal anvendelse af regnvand).

Område R1-R2   

Områdernes anvendelse fastlægges til rekreative formål og skal fremstå som grønne områder, der skal friholdes for boligbebyggelse, private haver, altaner, svalegange og lignende. Der må dog inden for delområde R1 opføres mindre, sekundær bebyggelse til områdets anvendelse som et rekreativt område.

Der må ske matrikulære forandringer af lokalplanområdet (udstykning, sammenlægning og arealoverførsel). Lokalplanområdet må udstykkes som en selvstændig matrikel. 

Ved udstykning til tæt-lav boliger (rækkehuse) må ingen grund per boligenhed ved udstykning, arealoverførsel eller andet gives en grundstørrelse på mindre end 100 m².

Etageboliger skal minimum udstykkes som sokkelgrunde. Ved sokkeludstykning kan der tillægges et areal på terræn svarende til private terrasser tilknyttet boliger i stueplan.

Fællesarealer, herunder veje, parkering og grønne arealer, kan udstykkes som en selvstændig matrikel.

Der skal udlægges areal til en adgangsvej A-B, som vist retningsgivende på kortbilag 2.

Adgangsvejen og eventuelle interne veje skal udlægges med bredde, belægning, rabatter og fortov ud fra gældende vejregler på baggrund af valgt hastighed.

Til enhver grund må der højst etableres én overkørsel.

Der skal etableres vendepladser ved alle blinde veje i henhold til kommunens affaldsregulativ.

Oversigtslinjer i vejkryds skal etableres ud fra gældende vejregler fra Vejdirektoratet.

Langs adgangsvejen skal der laves hastighedsdæmpende foranstaltninger i form af indsnævring af vejen og evt. med belægningsskift. Ved vejindsnævringerne skal der samtidig laves faunapassage for at sikre områdets fremadrettede funktion som økologisk forbindelse.

Veje, stier, vendepladser, kurver mm. anlægges iht. gældende vejregler fra Vejdirektoratet og efter et samlet, godkendt projekt forinden anlæg.

Belysning af veje, parkeringsarealer og stier skal udføres efter en godkendt belysningsplan for hele lokalplanområdet, og som i øvrigt følger retningslinjerne i "Håndbog: Vejbelysning, anlæg og planlægning" fra november 2020.

Belysningsanlægget skal bestå af armaturer med et enkelt og gennembearbejdet design, som er i tråd med grundlæggende kvaliteter i den skandinaviske designtradition for vejbelysningsarmaturer.

Der skal anlægges stier fra parkeringsarealerne til det åbne landskab samt langs begge sider af adgangsvejen A-B og til de to centrale koblingspunkter med hhv. forbindelse til Herredsåsen og stendyssen, og gennem den ene grønne kile, i princippet som vist på kortbilag 2.

Stierne/fortovet langs adgangsvejen og stierne ved parkeringsarealerne skal anlægges i en bredde af mindst 1,5 m og med fliser.

Stierne i de grønne områder skal anlægges i en bredde af mindst 2 m og med grus.

Der skal anlægges parkeringspladser svarende til:

1,25 p-plads pr. tæt-lav bolig

1 p-plads pr. etagebolig

0,25 p-plads pr. ungdoms- og ældrebolig

Parkeringspladser skal anlægges med permeabel belægning, undtagen handicap-parkeringspladser, som skal anlægges med en jævn, kørefast belægning.

Boligbebyggelse skal placeres indenfor byggefelterne angivet på kortbilag 2.

Sekundær bebyggelse, såsom cykelskure og affaldsstationer, kan placeres udenfor byggefelterne, men inden for delområderne B1-B4.

Byggefelter der ikke udnyttes til bebyggelse kan anvendes til sekundær bebyggelse, adgangs-, parkerings- og opholdsarealer og LAR-løsninger (lokal anvendelse af regnvand).

Der skal indenfor lokalplanområdets byggefelter opføres boliger med et samlet etageareal på maks. 13.800 m².

Bebyggelsen skal opføres som tæt-lav og/eller etageboligbebyggelse i maks. 4 etager. Indenfor byggefelterne langs Herredsåsen skal bebyggelse dog opføres i maks. 2 etager som angivet på kortbilag 2.

Hvert enkelt delområde B1-B4 skal bebygges med mindst 1.500 etageareal, mens det restende maks. tilladte etageareal (7.800 m²) må fordeles frit mellem delområdernes byggefelter. 

Der kan herudover opføres sekundær bebyggelse, såsom udhuse, carporte, cykelskure og affaldsstationer m.v., svarende til et etageareal på maks. 20 m² per bolig. De 20 m² må sammenbygges indenfor hvert enkelt delområde.

I delområde R1 må der kun opføres et meget beskedent byggeri, og som skal være knyttet til områdets rekreative anvendelse, såsom legeplads, overdækket fællesterrasse og lignende.

Bygningshøjden må ikke overstige 16 m målt fra fastlagt niveauplan.

Bebyggelse skal opføres med enten saddeltag, ensidig taghældning eller fladt tag.

Bebyggelsen skal opføres i langtidsholdbare materialer som skifer, natursten, tegl, ophængte facadetegl, træ, beton og/eller plademateriale og gerne i en kombination af de forskellige materialer. Se eksempler i kortbilag 8 og 9. Teglene må ikke glaseres.

Materialerne skal holdes i jordfarver.

Tage skal beklædes med tegl, træ, naturskifer, eternitskifer, tagpap eller metal eller udføres som grønne tage/sedumtage. Der må ikke anvendes reflekterende materialer.

Boligbebyggelse som vender ud mod vest, nord og øst (det åbne land) skal i deres fremtræden gives en detaljering i facaden, såsom detaljer i murværket, træbeklædningen eller markering af top og base. Se forslag i bilag 10.

Boliger ud mod landskabet skal lægges, så man fornemmer grænsen mellem bebyggelse og landskab og gerne gives en markant profil, se eksempler i bilag 11.

Der kan opsættes matte solpaneler på tagflader tilpasset bygningens arkitektur og geometri.

Vinduer og døre må kun udføres med træ eller metal.

Der skal i bebyggelsen sikres grønne kiler som angivet på kortbilag 2. Kilerne skal fungere som økologisk forbindelse med faunapassage under adgangsvejen samt som friarealer med opholdsarealer med plads til regnvandshåndtering og skal have karakter af englandskab med beplantning af egnskarakteristiske og hjemmehørende arter. Hver kile skal have sin egen karakteristiske beplantning som angivet på kortbilag 3.

Der skal ved de grønne kilers krydsning af adgangsvejen etableres faunapassage, i princippet som angivet på kortbilag 2.

Der må indenfor delområde R2 angivet på kortbilag 2 ikke bebygges, anlægges haver eller andet der kan forstyrre markfirbenene. Firben er en del af bilag IV-arterne, som med habitatdirektivet er beskyttet af EU.

Inden for delområde R2 skal der etableres tiltag, som kan gavne markfirbenene, eksempelvis træstammer, grusbunker (vasket grus jf. rapport fra Vejdirektoratet), 1 m³ sand delt i to bunker, marksten i småbunker ’2-3 sten høje’ og/eller anlæggelse af små, soleksponerede skråninger og skrænter af sandet eller gruset karakter, gerne med ca. 20% hældning. Til inspiration og vedledning til flere tiltag se da Naturstyrelsens ”Forvaltningsplan for Markfirben” og Vejdirektoratets ”Nye ynglesteder for padder og firben ved anlæg af veje - Best practice for bilag IV-arter”.

Koblingspunkterne, som ses på kortbilag 2, skal indeholde sti og gode opholdsfaciliteter til glæde for såvel områdets beboere som naboomgivelserne. 

Beplantning skal udføres som vist i princippet på kortbilag 3. Beplantningen skal være egnskarakteristisk og hjemmehørende samt være med til at fremme biodiversiteten i området.

Der skal ved bebyggelse indenfor et delområde anlægges den tilhørende beplantning, både indenfor delområdet og i de tilgrænsende grønne arealer og kile.

Om private haver skal der være enten intet hegn eller levende hegn i form af enten klippet eller uklippet hæk. Levende hegn skal udføres med hjemmehørende arter.

Der kan terrænreguleres med op til +/-3 m efter princippet som fremgår af bilag 5 og 6. Terrænreguleringen skal udføres med bløde kurver med en maks. hældning på 1:3 og må ikke udføres med støttemure, således det opleves som et naturligt terræn. For at opnå en harmonisk overgang mellem lokalplanområdet og de tilstødende offentlige arealer kan der terrænreguleres ud i de offentlige arealer som vist på principsnittet i bilag 6, og så højdedraget fortsat opleves som et højdedrag.

Omkring adgangsarealer og pladser mellem bebyggelsen skal tilgængelighedskrav efterleves, hvorved terrænet ved det enkelte boligdelområde må gøres mere plant. Således vil terrænet opleves mere skrånende fra boligdelområdernes adgangsarealer/pladser og mod landskabet i nord end i de grønne kiler mellem klyngerne, men skal dog fortsat efterleve ovenstående bestemmelse om bløde kurver og maks. hældning.

Terrænregulering må alene udformes med bløde kurver og må ikke bruges til jordvold, teknisk anlæg, samles i en bunke eller lignende.

Terrænreguleringen skal godkendes efter en samlet plan.

Der skal sikres kig mellem bygningerne til stendyssen, Saltbæk Vig og Vor Frue Kirke som vist med sigtelinjerne på kortbilag 2.

Såfremt opholdsarealer er belastede med støj over Miljøstyrelsens gældende grænseværdier, skal der opsættes hegn, som afværger dette. Hegnet skal begrønnes med hjemmehørende arter, hvis dette kan ske uden at nedsætte støjhegnets funktionalitet.

Der skal i overgangen fra parkeringsarealerne/pladserne mellem boligerne til landskabet, se bilag 7, etableres en kant, eksempelvis i form af kantsten, som markerer afslutningen af det bebyggede/befæstede område.

De grønne kiler skal anvendes til opsamling, nedsivning og/eller forsinkelse af regnvand via åbne bassiner med en maks. hældning på 1:3. Bassinerne skal anlægges med beplantning jf. beplantningsplanen på kortbilag 3 og i stil med eksemplerne i bilag 12.

Forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler.

Spildevand skal tilkobles kommunal spildevandsledning.

Regnvand håndteres i henhold til de i spildevandsplanen beskrevne muligheder. Dvs. ved lokal regnvandshåndtering i området, tilkobling til kommunal regnvandsledning eller i kombination af begge.

Hvis det viser sig muligt at håndtere regn- og overfladevand lokalt, kan LAR-anlæg etableres indenfor lokalplanområdet, inden det f.eks. udledes til Kalundborg Forsynings regnvandsledning.

Efter aftale med kommunen kan der muligvis anlægges LAR-løsninger i det offentlige, rekreative område uden for lokalplanområdet. Det vil være et krav fra kommunes side, at LAR-anlæg skal bidrage landskabeligt, naturmæssigt og rekreativt for at kunne anlægges på kommunalt ejet jord. Der kan ikke udledes til eksisterende vådområde og naturbeskyttede søer nord for lokalplanområdet, da deres kapacitet er fuldt udnyttet.

Ved vedtagelsen af denne lokalplan aflyses eksisterende lokalplan nr. 513 for den nye lokalplans område.

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før følgende forudsætninger for endelig ibrugtagning er opfyldt:

• Vej-, sti- og parkeringsarealer er anlagt i overensstemmelse med § 5.
• Anlæg af fælles friarealer er udført i overensstemmelse med § 8.
• At bebyggelsen er separatkloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Kalundborg Kommunes anvisning. Regn- og overfladevand skal håndteres efter Kalundborg Kommunes og Kalundborg Forsynings anvisning.
• At såfremt enkelte private haver ud mod vejen Herredsåsen er støjbelastet iht. Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser, skal der etableres de nødvendige afværgeforanstaltninger, således støjgrænserne kan dokumenteres overholdt. 

Såfremt Kommunalbestyrelsen forlanger det, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet.

Grundejerforeningen skal være pligtig til at tage skøde på fællesarealer og fællesanlæg, bortset fra arealer og anlæg der bibeholdes af Kalundborg Kommune.

Grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af de private fællesveje, fællesarealer og fællesanlæg.

Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Kommunalbestyrelsen.

Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser (jf. Lov om planlægning, § 18).

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.

Planen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen.

Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af planens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med principperne i planen.

Mere væsentlige afvigelser fra planen, der ikke er i overensstemmelse med planens principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

I henhold til Lov om planlægning, § 47, kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen.

Privatretlige servitutter og øvrige tilstandsservitutter, der måtte være uforenelige med planens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen, når Kommunalbestyrelsen har foretaget offentlig bekendtgørelse om planens endelige vedtagelse.