Lokalplanen har til formål at give mulighed for en boligbebyggelse i op til 4 etager som rækkehuse og/eller etageboliger, som indordner sig landskabets præmisser ved at understrege, at vi er på et af højdedragene af åsen. Således giver lokalplanen mulighed for at lægge den højeste bebyggelse på landskabets højeste punkter, samt den stiller krav om at placere en lavere bebyggelse ud mod Herredsåsen for at trappe bebyggelsen ned mod syd. I lokalplanområdet fastlægges tre, grønne landskabskiler, som sikrer muligheden for økologiske forbindelser både for mennesker ved hjælp af sammenhængende stier og for dyr ved hjælp af vegetation og plantevalg af egnskarakteristiske og hjemmehørende arter. I kilerne er der herudover mulighed for synlig forsinkelse af regnvandet, således det bliver en rekreativ værdi for området.
Bebyggelsen lægges som klynger omkring shared spaces med adgangsvej, stier og parkering og adskilles af de grønne landskabskiler. Hermed lægges der op til naboskaber indenfor og på tværs af boligklyngerne. Fællesskabet styrkes af, at der i hver klynge og centralt i området udlægges fælles opholdsarealer og mulighed for aktivitet, ligesom det grønne areal nord for klyngerne samt det sydøstlige hjørne og nordvestlige hjørne (koblingspunkter til omgivelserne) vil have forskellige rekreative muligheder. De grønne kiler, som indeholder LAR-løsninger og rekreative funktioner, lader landskabet komme ind i bebyggelsen samtidig med, at de sikrer kig til vigtige punkter udenfor bebyggelsen, såsom stendyssen (Raklev Vriedysse), Saltbæk Vig og Vor Frue Kirke.
Bebyggelsen bygges på principper om bæredygtighed, både socialt med fokus på fællesskaber, men også miljømæssigt med fokus på langtidsholdbare og miljøvenlige materialer såsom træ og tegl.
Bebyggelsens interne veje/parkeringsarealer udlægges centralt, så der opstår et naturligt mødested imellem boligerne, hvor man ankommer og parkerer sin bil. Stiforbindelser udlægges langs adgangsvejen og gennem et sammenhængende rekreativt areal og kobler sig på nærområdets stier.
Stierne vil være offentlige tilgængelige til glæde for områdets og omgivelsernes beboere. I dag er området et populært sted for gåture, og det ønskes bevaret, selvom området ændrer karakter gennem bebyggelsen. Lokalplanen sikrer synlige stier, herunder gennem to centralt beliggende koblingspunker, langs hvilke der vil være mulighed for ophold og udsigter ud i landskabet.
Bebyggelsen placerer sig på en højderyg med udsigt over landskabet og byen. Dette stiller krav til særlige udkigspunkter og sigtelinjer, ligesom bebyggelsen vil træde frem i landskabet. For at sikre en indpasning af bebyggelsen i landskabet stilles krav til beplantningens arter samt placering af bebyggelsen, så bebyggelsen opleves som en del af landskabet, fx ved at plantetyperne i nærområdet går igen i bebyggelsen og ved at stille krav til bebyggelsens materialer og farver, som skal være i langtidsholdbare materialer som eksempelvis træ og tegl, der komplementerer beplantningen og landskabet. Ligeledes trækkes landskabet og natur ind i bebyggelsen gennem de tre landskabskiler.
For at imødekomme krav om tilgængelighed reguleres terrænet omkring adgangen til boligerne. Dette medfører at der skabes et mere plant terræn imellem bebyggelsen for det enkelte delområde med et mere stejlt terræn fra pladserne mellem hvert enkel boligklynge og ud i landskabet nord for. Derimod vil de grønne kiler imellem boligdelområderne have et mere blødt skrånende terræn, der falder mod nord. Se snit i bilag 5 og 6. Herved skabes en interessant forskel mellem det bebyggede og det landskabelige, det hårde og det bløde.
Hvis muligt, skal regn- og overfladevand håndteres lokalt og bidrage positivt til områdets rekreative, landskabelige og naturmæssige anvendelse. I den forbindelse er det vigtigt, at LAR-løsningerne spiller sammen med terrænreguleringerne, nævnt ovenfor, og under hensyn til de eksisterende vandoplande, vandskel og vandveje, således at vandet holdes inden for områder, hvor der er plads til vandet. Det kan således være nødvendigt at indarbejde dræn, vandbremser m.v., så eksisterende vandoplande og recipienter ikke belastes negativt af terrænreguleringerne og bebyggelsen/befæstigelsen.
Bebyggelsen skal efterleve den til enhver tid gældende grænseværdi for udledning af CO2 gennem bygningsreglementets krav til LCA-udregning (livscyklusvurdering) og der stilles på denne måde krav til byggeriets maksimale mængde CO2-ækvivalenter pr. m2 pr. år.
Zoneforhold
Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse.
Områdets anvendelse
Området udlægges til boligformål som tæt-lav og etageboligbebyggelse med tilhørende fælles friarealer og sammenhængende grønne strukturer. Inden for lokalplanområdet kan der frit vælges, om der opføres tæt-lav og/eller etageboligbebyggelse, da det ønskes, at lokalplanen har en vis fleksibilitet i forhold til typologier/boligformer, og dermed nemmere kan tilpasse sig tidens efterspørgsel. Ligeledes vurderes det, at de sammenhængende grønne strukturer, herunder, de grønne kiler, og byggefelterne spiller fint sammen med fleksibiliteten i bebyggelsen, da de sikrer, at landskabet kommer ind i bebyggelsen og bebyggelsen indpasser sig i landskabet. Området opdeles i fire delområder til boliger og to delområder til sammenhængende grønne områder.
Udstykning
Bebyggelsen kan udstykkes med en mindste grundstørrelse på 100 m2. Lokalplanen og kommuneplantillægget, som udarbejdes parallelt med lokalplanen, giver således mulighed for mindre grunde end angivet i kommuneplanens generelle rammebestemmelser. Dette for at fremme brugen af de fælles opholdsarealer og opfordre til fællesskab på tværs af boligtyperne. Der vil fortsat være mulighed for ophold på privat opholdsareal, idet der anlægges en privat have i tilknytning til tæt-lav boliger og boliger i stueetagen. Derudover vurderes det, at der i dette område kan tillades mindre grundstørrelser, idet der rundt om lokalplanområdet mod øst, vest og nord er det åbne land med de store vidder. Hvis området ønskes udstykket til individuelle grunde skal udstykningsplanen tage udgangspunkt i byggefelterne.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Adgang til bebyggelsen sker fra Herredsåsen ad én adgangsvej langs hvilken, der er parkeringslommer og -pladser for hver boligklynge.
Der er stiforbindelser centralt igennem bebyggelsen, igennem et sammenhængende grønt og rekreativt område i lokalplanområdets nordlige del samt fra bebyggelsen og ud i det omkringliggende landskab. I det nordvestlige og sydøstlige hjørne er der to koblingspunkter, som gennem stier og opholdsmuligheder binder lokalplanområdet sammen med sine omgivelser.
Bebyggelsens omfang og placering
Bebyggelsen kan opføres som tæt-lav og etageboligbebyggelse i 1-4 etager og med en bebyggelsesprocent på op til 60 % for området som helhed. Bebyggelsesprocenten er i denne lokalplan omregnet til et maksimalt etageareal, som må bygges, da der ønskes fleksibilitet i forhold til bebyggelsens omfang inden for det enkelte byggefelt/ejendom, dog uden at området som helhed bebygges mere end 60%. Der må opføres boliger med et maks. etageareal på 13.800 m2, som svarer til 60 % ud af lokalplanområdets samlede areal på 23.000 m2. Ved en fuld udbygning vil maks. halvdelen af byggefelterne være i 3 etager og de øvrige i 2 etager. Ved bebyggelse i 4 etager vil andelen af huse i 4 etager være endnu mindre (ca. 20 %). Der vil således være et begrænset område, der kan bygges i 4 etager og der vil aldrig kunne opføres udelukkende 4 etager indenfor alle byggefelter.
Bebyggelsen udlægges, så der sikres kig ud i landskabet og til vigtige punkter samtidig med, at der skabes sammenhængende forbindelser igennem bebyggelsen. Mod Herredsåsen udlægges bebyggelsen langs med vejen for at understrege vejens forløb.
Bebyggelsen skal fordeles på fire boligdelområder. Lokalplanen stiller krav om, at det enkelte delområde skal bebygges mindst 1.500 m2 (etageareal) for at sikre, at hver boligklynge bliver defineret som sin egen og for at understøtte fællesskabet mellem bebyggelsen, mens det resterende etageareal på 7.800 m2 må fordeles frit på de fire delområder for at skabe fleksibilitet.
Boligerne skal opføres inden for de angive byggefelter, da det sikrer, at bebyggelsen opbrydes, og der skabes kig mod landskabet i nord og til den fredede stendysse mod vest. Byggefelterne har en større grundplan end hvad der er bebyggelsesmæssigt fordelagtigt, men de har fået denne størrelse, så der er mulighed for at skabe forskydninger i facaderne og skabe private haver tilknyttet den enkelte bolig, jf. kortbilag 4 - situationsplan. Ved forskelligheder i kortbilagene er det kortbilag 2 - administrationskortet, som er gældende.
Bebyggelsens ydre fremtræden
Bebyggelsen opføres i langtidsholdbare og robuste materialer, eksempelvis træ og tegl, og i afdæmpede farver i materialernes naturlige farver og/eller jordfarverne.
Ubebyggede arealer, beplantning og hegning
De ubebyggede arealer består af grønne kiler med mulighed for regnvandsbede til forsinkelse og nedsivning af regnvand, inden det ledes videre til en regnvandsledning, samt af grønne åndehuller med mulighed for ophold, leg og rekreation. Kilerne fungerer ligeledes som økologisk forbindelse for dyrelivet i området, herunder markfirben. Lige syd for lokalplanområdet på en vejskråning samt ca. 100 m nord for lokalplanområdet på et overdrev er der levesteder for markfirben, som er fredet iht. Habitatbekendtgørelsen. De grønne kiler sikrer, at der med tiden kan ske en vandring mellem de to markfirbensbiotoper. Det grønne delområde R2 er udlagt for at skabe en sikkerhedszone med en bredde på mindst 2 m fra vejskråningens topkant, således at markfirbenene og deres levesteder ikke påvirkes negativ af bebyggelse, haver og lignende. Inden for delområde R2 stiller lokalplanen krav om, at der skal skabes tiltag til gavn for markfirbenene.
Langs lokalplanområdets nordlige del er et sammenhængende grønt område med udsigtspunkter, stier og legeplads.
Områdets buske og træer skal bestå af egnskarakteristiske og hjemmehørende arter, der passer til de lerede jordbundsforhold, og som skaber sammenhæng til den omkringliggende natur. Således skal beplantningen mod det åbne landskab bestå af en lysåben eng med ingen eller få solitære træer samt bunddække. De tre grønne kiler vil få hver deres karakteristiske beplantning i form af en vådeng, en frugtlund og en blomstereng. Beplantningen langs adgangsvejen vil have karakter af bynatur med høj brugs- og oplevelsesværdi og bestå af fortrinsvis opstammede træer og af træer og buske skiftevis solitære og i grupper, herudover plænegræs, fællesgræs, enggræsser og bunddække. Se inddelingen af beplantningstyper i lokalplanområdet på kortbilag 3.
Lokalplanområdet kobles på sine omgivelser gennem stier og to koblingspunkter, der skal indeholde opholdsfaciliteter tilgængeligt for alle.
Det kan være nødvendigt at opsætte støjhegn ved private haver ud mod Herredsåsen for at overholde de gældende grænseværdier for trafikstøj på udendørs opholdsarealer.
Landskab og terrænregulering
Området ved Herredsåsen byder på store landskabelige herlighedsværdier i form af et kuperet terræn og en tydelig oplevelse af at være på en højderyg med flere landstrakte udsigter mod både nord og syd. Det er et væsentligt princip i lokalplanen at sikre, at bebyggelsen indpasses i dette landskab, og at området fortsat opleves som en højderyg, selvom en del af højderyggen skifter karakter til at være bebygget. Bebyggelsen indpasses i landskabet gennem grønne kiler og en landskabsbearbejdning, hvor der tillades relativt store terrænreguleringer for at sikre, at terrænet opleves som naturligt på trods af den nødvendige byggemodning og -anlæg. Der tillades nemlig ikke tekniske skråningsanlæg, støttemure og lignende. Terrænreguleringerne skal bygge på følgende principper: Terrænreguleringerne skal sikre, at bebyggelsen kan placeres med god tilgængelighed imellem boligklyngerne, hvorved der skabes et mere plant niveau inden for hver enkelt delområde til boliger. Delområderne opdeles af grønne kiler, hvor landskabet skal gives et mere blødt, og jævnt faldende terræn. Herved kommer bebyggelsen til at ligge på de højeste steder og er med til at understrege højderyggen, mens de grønne kiler gives et mere blødt og organisk udtryk, der griber ind i bebyggelsen og bløder denne op.
Derudover kan der i områdets østligste del, udenfor forskellige beskyttelseshensyn, tillades terrænreguleringer ud på det offentligt ejet, rekreative areal, for at sikre, at landskabet forsat opleves naturligt med et blødt skrånende terræn uden brug af tekniske skråningsanlæg, volde, støttemure og lignende.
Tekniske anlæg
Ledninger skal fremføres som jordkabler.