Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning

Kommuneplanen

Kalundborg Kommunes udviklingsstrategi har som mål at skabe mere natur, som forbedrer naturkvaliteten i byen og på land, og som skaber rekreative muligheder, bedre miljø og klimasikring. Med denne lokalplan understøttes dette mål, idet der stilles krav om grønne kiler, faunapassager og beplantning, der understøtter biodiversiteten samt rekreative stier og opholdssteder.

Kommunen har derudover i kommuneplanen som mål at tiltrække flere borgere og at fremme udviklingen af boligområder i og omkring Kalundborg by og skabe flere boligformer, der opfylder nutidige ønsker til størrelse, pris, kvalitet, beliggenhed og ikke mindst mulighed for fællesskab. ​Herredsåsen er i sammenhæng hermed på listen over boligudbygningen i Kalundborg Kommune og med denne lokalplan indfries ovenstående mål.

Området er del af et værdifuldt geologisk interesseområde, hvilket vil sige at det skal styrkes og beskyttes og at der skal skabes større ejerskab til de landskabelige værdier gennem naturformidling og adgang til oplevelser. Der skal i planlægningen tages særlige hensyn, således at geologiske landskabsformer fremtræder klare og intakte. Særligt skal der tages hensyn til overgange mellem geologiske landskabsformer, så de fremstår som en helhed. I lokalplanen sikres de geologiske landskabsformer ved at have bestemmelser om terrænbearbejdning samt bestemmelser om bebyggelsens understregning af landskabet som højderyg.

Som del af kommunens Grønt Danmarkskort er udpeget områder med naturbeskyttelsesinteresser. I lokalplanområdets nærhed findes to beskyttede søer og et beskyttet overdrev. Her skal det sikres, at kvaliteten af naturområderne bevares. Lokalplanområdet er desuden del af en potentiel økologisk forbindelse. Potentielle økologiske forbindelser er arealer, hvor dyr og planters spredningsmuligheder i landskabet skal fremmes, bl.a. gennem planlægning, administration af planlovens landzonebestemmelser og eventuelle plejeforanstaltninger. Inden for de potentielle økologiske forbindelser tilstræbes det, at eksisterende naturområder sikres mod en udvikling, der kan forringe livsbetingelserne for det nuværende dyre- og planteliv. Tilsvarende skal det tilstræbes, at der i de potentielle økologiske forbindelser skabes nye naturarealer, der kan forbedre dyr og planters spredning og frie bevægelse i de eksisterende naturområder. Lokalplanen sikrer at kvaliteten af de beskyttede søer bevares ved ikke at lede mere regnvand til søerne end der ledes til dem i dag. Samtidig fastlægger lokalplanen tre grønne kiler og nogle beplantningsprincipper, jf. bilag 3, som kan videreføre og styrke den potentielle, økologiske forbindelse, som er inden for lokalplanområdet.

Lokalplanområdet er desuden omfattet af følgende generelle rammebestemmelser:

Grundstørrelse

Som udgangspunkt kan der lokalplanlægges for tæt-lav boligbebyggelse med grundstørrelser på 250-500 m². I lokalplanen gives der dog mulighed for grundstørrelser ned til 100 m². Dette for at fremme brugen af de fælles opholdsarealer og opfordre til fællesskab på tværs af boligtyperne. Dog vil der fortsat være mulighed for ophold på privat opholdsareal, idet der anlægges en privat have i tilknytning til tæt-lav boliger og boliger i stueetagen. Derudover vurderes det, at der i dette område kan tillades mindre grundstørrelser, idet der rundt om lokalplanområdet mod øst, vest og nord er det åbne land med de store vidder. 

Parkering

Ved opførelse af ny bebyggelse eller nyindretning af bebyggelse skal der sikres et tilstrækkeligt antal parkeringsmuligheder på ejendommen, som fastlægges i en evt. byggetilladelse. Der skal som hovedregel opnås minimum følgende antal p-pladser på egen grund:

1,25 p-plads pr. tæt-lav bolig

1 p-plads pr. etagebolig

0,25 p-plads pr. ungdoms- og ældrebolig

Et antal p-pladser skal udformes i overensstemmelse med bygningsreglementet til personer med handicap og af bevægelseshæmmede.

Opholdsareal

I nye boligområder skal der udlægges samlede fælles friarealer af en rimelig størrelse til ophold og leg, når der opføres flere end fire etage- eller tæt-lave boliger. Opholds- og legearealerne skal være af en god kvalitet med mulighed for ophold på et areal af privat/halvprivat karakter, hvor der er sol i eftermiddagstimerne og beplantning, fx i form af træer. Altaner over 4,5 m² og tagterrasser kan indgå i vurderingen af opholdsarealer. Opholds- og legearealer kan etableres fælles for flere ejendomme.

Kommuneplanramme

Parallelt med lokalplanen er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som skaber rammerne for lokalplanlægningen.

Kommuneplantillægget omfatter et større område end selve lokalplanområdet, jf. kortet nedenfor, da kommuneplantillægget udover at skabe rammerne for det nye boligområde, har til formål at aflyse en del af et boligområde udlagt gennem Lokalplan nr. 513 og tilbageføre området til landzone i form af et grønt, rekreativt område.

Tillæg nr. 8 til Kalundborg Kommuneplan 2021-2032 offentliggøres samtidig med lokalplanen.

Kort, som viser planlægningsområdet for kommuneplantillægget, inden for hvilken lokalplanområdet udlægges som boligområde. 

Kort, som viser planlægningsområdet for kommuneplantillægget, inden for hvilken lokalplanområdet udlægges som boligområde. 

Gældende Lokalplan nr. 513

Ved vedtagelsen af denne lokalplan ophæves den eksisterende Lokalplan nr. 513 for den nye lokalplans område.

Kystnærhedszonen

Da lokalplanområdet ligger udenfor kystnærhedszonen, men inden for kystnær byzone, skal bebyggelsen indpasse sig i den kystlandskabelige helhed.

Lokalplanområdet ligger ca. 1,5 km fra nærmeste kyststrækninger (Kalundborg Havn og Houget) og er beliggende i byzone.

Lokalplanen udlægger området til tæt-lav og etageboligbebyggelse i op til 4 etager i overensstemmelse med helhedsplanen for området. Bebyggelsen er del af en større boligudbygning på Herredsåsen.

Bebyggelsen indpasses i landskabet ved at placere den højeste bebyggelse der, hvor terrænet er højst, dvs. på højdedraget, og lavere bebyggelse mod vejen. På den måde understreges det kuperede terræn, så man også fremadrettet vil opleve landskabet som bakket. Sammenholdt med at området allerede er beliggende i byzone og op ad eksisterende bebyggelse, vurderes det, at lokalplanområdets bebyggelse ikke vil påvirke kysten visuelt.

Kulturmiljø                     

Ca. 100 m vest for lokalplanområdet ligger et beskyttet dige jf. Museumslovens § 29a.

Der er flere fortidsminder i området. Ved det beskyttede dige ligger en rundhøj og nord for planområdet ligger tre gravrøser. Alle fire fortidsminder er omgivet af en beskyttelseszone på 100 m som grænser op til lokalplanområdet.

Museumsloven

Museum Vestsjælland har i december 2007 foretaget en arkæologisk undersøgelse af lokalplanområdet. Her blev fundet spor efter forhistorisk aktivitet i form af løsfundne flintskiveskrabere fra begyndelsen af bondestenalderen, gruber fra yngre bronzealder og gruber samt en hustomt fra før romersk jernalder. I alt 18 udaterede kogestensgruber og 23 affaldsgruber samt enkelte fyldskifter og ganske få løse stolpehuller fremkom. Rapporten konkluderer at ”de forholdsvis få aktivitetsspor fra oldtiden, der erkendtes på undersøgelsesområdet, giver ingen anledning til yderligere arkæologiske undersøgelser på det aktuelle byggemodningsareal”.

Tryghed og sikkerhed

Bebyggelsen består af varierede boligtyper og -størrelser målrettet forskellige beboergrupper såsom familier, ældre og singler og vil på denne måde lægge op til fællesskaber på tværs. Der er dokumenteret tryghed og styrke i blandede beboergrupper.

Bebyggelsen organiseres omkring en række forskellige rekreative opholdssteder, som ligeledes lægger op til fællesskaber. Boligerne placeres i klynger, som omkranser et fælles uderum og udlægger forhaver i overgangen til den enkelte bolig i terrænniveau. Forhaven er en semiprivat overgangszone og uformel kontaktflade mellem områdets beboere. Forskning viser, at naborelationer blomstrer bedst, når der ikke er for få og ikke for mange naboer, og ved at opdele klyngerne nedbrydes en stor bebyggelse til overskuelige grupper.

Naturbeskyttelsesinteresser                

Lokalplanområdet er nabo til flere beskyttede naturtyper jf. naturbeskyttelseslovens § 3, herunder to beskyttede søer nordøst for området og et beskyttet overdrev mod nord, se kortbilag 1.

Lokalplanområdet er desuden del af en potentiel økologisk forbindelse, dvs. at dyr og planters spredningsmuligheder i landskabet skal fremmes. En mergelgrav med en tæt bevoksning udgør en del af den potentielle økologiske forbindelse, men denne nedlægges i forbindelse med lokalplanens realisering. Mergelgraven og bevoksningen er ikke naturbeskyttet. Beplantningen i mergelgraven består af buskads og krat og ikke af træer med stammedimensioner, der kan tilbyde hulheder og levesteder for flagermus, som er en beskyttet dyreart.

Til at styrke den potentielle økologiske forbindelse skal der etableres egnstypisk, hjemmehørende bevoksning, som kan videreføre den potentielle økologiske funktion. Dette gøres gennem lokalplanen ved at fastsætte bestemmelser om tre grønne kiler og med krav til etablering af beplantning, jf. lokalplanens bestemmelser under § 8 om "Ubebyggede arealer, beplantning og hegning" og bilag 3 - Beplantningsprincipper, samt krav om faunapassager under lokalplanområdets adgangsvej, jf. bilag 2 - administrationskort. Den potentielle økologiske forbindelse styrkes desuden ved at lokalplanen fastlægger, at der skal etableres tiltag til gavn for de markfirben, som lever i nærområdet (uddybes senere). Tiltagene kan eksempelvis være mindre bunker af marksten, vaskede grus- og sandbunker, træstammer og lignende, som skaber mulighed for solbadning og ly for markfirbene. Lokal anvendelse af regnvand i området, vil desuden kunne styrke den våde natur i området, herunder den potentielle, økologiske forbindelse, som er udpeget mellem de naurbeskyttede søer mod nordøst og den beskyttede mose ca. 300 m mod syd.

Der er registreret levesteder for markfirben på den sydvendte vejskråning langs Herredsåsen, se markering på kortbilag 2. For at beskytte dem skal der holdes en afstand på 2 m til toppen af skrænten, hvor der ikke må bebygges, anlægges haver eller gøres andet der kan skade markfirbenene - sikkerhedszonen til markfirbenenes levesteder er udlagt som en del af delområde R2, som ses på kortbilag 2. Samtidig vil de grønne kiler angivet på kortbilag 2 sikre, at der med tiden kan ske en vandring af markfirben mellem det beskyttede overdrev nord for lokalplanområdet, hvor de også findes, og skråningen lige syd for den sydlige del af lokalplanområdet. Herved styrkes den økologiske funktionalitet.

Markfirben er fredede i Danmark og er beskyttet ifølge EF-habitatdirektivet. Den må ikke fanges, slås ihjel eller forstyrres med vilje og deres levesteder må ikke beskadiges eller ødelægges. 

I forbindelse med byggemodningen af området er det vigtigt, at der sættes padde- og byggepladshegn op ved sydskrænten, trukket ca. 2 meter væk fra sydskråningens top, således det sikres, at markfirbenenes levested ikke forstyrres eller ødelægges ved f.eks. kørsel eller henkastning af materiel og jord. Hegnet skal samtidig sikre, at markfirbenene ikke lokkes til byggepladsen af de store jordbanker, som der kan forventes at være under byggemodningen. Det vurderes, at der ikke er behov for at opsætte padde- og byggepladshegn på nordsiden af lokalplanområdet, da der her holdes en god afstand til de markfirben, som har levesteder på det naturbeskyttede overdrev mod nord. 

Skitsen viser, hvor der skal sættes padde- og byggepladshegn op under anlægsfasen.

Det nærmeste Natura 2000-område befinder sig ca. 1,65 km mod sydvest, hvorfor dette ikke vurderes at blive påvirket negativt af planen. 

Vand, terrænregulering og vandløbsloven

Lokalplanen giver mulighed for at vand kan anvendes lokalt inden for lokalplanområdet, f.eks. gennem nedsivning og forsinkelse, inden vandet udledes til forsyningens regnvandsledning. Nord for lokalplanområdet ligger et vådområde og to naturbeskyttede søer, som ser ud til at være tæt forbundet hydraulisk. I den forbindelse er det vigtigt at fremhæve, at der på nuværende grundlag ikke kan gives lov til at udlede mere vand til vådområdet og søerne, da deres vandspejl står højt og tæt på bebyggelsen på Bakketoppen. Da lokalplanområdet ligger på et højdedrag, skal man ved terrænregulering være opmærksom på, at vandskellet kan ændres, hvilket kræver tilladelse efter vandløbsloven § 6. 

Miljøforhold

Området ligger indenfor område med drikkevandsinteresser, men ikke indenfor område med særlige drikkevandsinteresser og ej heller indenfor følsomme indvindingsområder eller boringsnære beskyttelsesområder. Det betyder at området har eller kan have betydning for vandindvinding til mindre vandværker og erhverv, men at der ikke skal gøres særlige tiltag for at sikre grundvandet udover den generelle miljøbeskyttelse, bl.a. gødningsnormer, pesticidgodkendelsesordningen og miljøgodkendelser af virksomheder.

Der er i oktober 2022 lavet geotekniske boringer for at undersøge jordbunds- og grundvandsforholdene. Boringerne viser ikke et frit vandspejl, og det forventes at være svingende og nedbørsafhængigt. Boringerne viser desuden at jordbunden består af moræneler og er således ikke umiddelbart velegnet til nedsivning af regnvand. Infiltrationsforsøg vil kunne give en mere nøjagtig bestemmelse af den hydrauliske ledningsevne.

Der er i oktober 2022 foretaget jordprøver på ejendommen, hvilket viste et lettere forhøjet indhold af cadmium. Cadmium anses dog for at være et immobilt stof og det vurderes ikke at udgøre en risiko for det kommende projekt.

I forbindelse med planarbejdet er der udarbejdet et støjnotat, der viser vejstøjens (Herredsåsen) påvirkning af planområdet. Notat viser at lokalplanområdet ud mod Herredsåsen vil være påvirket af vejstøj, der ligger en smule over de vejledende grænseværdier på 58 dB L_den. Støjgrænsen for støj langs vejen kan ses på kortbilag 2. Dette kan løses ved at rykke bebyggelsen længere væk fra vejen. På enkelte private haver ud mod Herredsåsen kan det være nødvendigt at opsætte støjhegn for at krav til vejstøj vil være overholdt.

Forsyning

Spilde- og regnvand

Området er separatkloakeret, hvilket vil sige at spildevand og regnvand løber i hver sin ledning. Alt efter jordbundsforholdene er der forskellige løsninger for håndtering af regnvandet. Det kan enten ske gennem nedsivning, forsinkelse eller ved udledning til forsyningens regnvandsledning – eller i en kombination af disse løsninger.

Lokalplanområdet ligger udenfor risikoområdet for oversvømmelse.

Der er undersøgelser i gang i forbindelse med håndtering af regnvand. Hvis det viser sig muligt at håndtere regn- og overfladevand lokalt, kan LAR-anlæg etableres indenfor lokalplanområdet, inden det f.eks. udledes til Kalundborg Forsynings regnvandsledning.

Efter aftale med kommunen kan der muligvis anlægges LAR-løsninger i det offentlige, rekreative område uden for lokalplanområdet. Det vil være et krav fra kommunes side, at LAR-anlæg skal bidrage landskabeligt, naturmæssigt og rekreativt for at kunne anlægges på kommunalt ejet jord. Herudover kan det medvirke til at aflaste Kalundborg Forsynings kloaksystem, som er udfordret ned gennem byen. Dog kan det ikke forventes at få lov til at anvende eksisterende vådområde og naturbeskyttede søer nord for lokalplanområdet som recipienter, da deres kapacitet er fuldt udnyttet.

Varmeforsyning

Området er ikke del af forsyningsområdet udlagt til fjernvarme, men ønskes området tilsluttet det kollektive varmeforsyningsområde, afhænger det af, at et varmeprojekt viser, at det er samfundsøkonomisk fordelagtigt i forhold til individuel opvarmning, f.eks. med varmepumper.

Vandforsyning

Vandforsyningen af lokalplanområdet driftes af Kalundborg Forsyning.

Renovation

Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald, som kan læses på Kalundborg Kommunes hjemmeside www.kalundborg.dk.

Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald.

Udformningen af adgangsforholdene skal godkendes af kommunen og renovatøren.

El-ladestandere

Ifølge ladestanderbekendtgørelsen skal beboelsesbygninger med mere end 10 parkeringspladser forberede alle parkeringspladser til ladestandere.

Servitutter                 

Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder.

På matr.nr. 1fx, Ladegården, Kalundborg Jorder er tinglyst følgende servitut:

17.05.2004-9098-22 Dekl. om tilslutning til kollektiv varme forsyning.

14.07.2011-1002761927 Dekl. om vedtægter for grundejerforeningen Bakkevangen.

17.05.2004-9098-22 Deklaration om tilslutning til kollektiv varme forsyning, (berig. 31.03.2005)

Ovenstående servitutter er ikke til hinder for lokalplanens realisering.

Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplan, fortrænges af lokalplanen i henhold til planlovens § 18.

Kalundborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler.

Privatvejsloven

Området ønskes udformet med mulighed for udstykning og det er derfor nødvendigt, at veje m.v. lever op til Privatvejsloven (LBK nr. 422 af 25/04/2023 og senere forskrifter dertil) og gældende vejregler fra Vejdirektoratet. Området skal desuden udstykkes i overensstemmelse med Byggelovens § 10 A. Veje, stier, vendepladser, kurver, oversigtslinjer mm. skal anlægges iht. gældende vejregler fra Vejdirektoratet. Der skal udarbejdes et samlet projekt for veje og stier, som skal godkendes af Kalundborg Kommune forinden anlæg.