Lokalplanens formål er at muliggøre opførelsen af en tæt-lav boligbebyggelse med ca. 66 rækkehuse i ét plan eller ét plan med udnyttelig tagetage (halvanden plan huse).
Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse og sikrer gode fælles grønne opholdsarealer ved at fastlægge en friarealprocent og anvise områder, der skal anvendes til opholdsarealer. Gennem retningslinjer for bebyggelsen og de ubebyggede arealer, og ved at illustrere disse retningslinjer, sikres god visuel og fysisk sammenhæng med det omkringliggende landskab.
Bebyggelsesplanen udformes så den udnytter og inddrager eksisterende landskabelige kvaliteter. Og efter de principper, der er vist på kortbilag 3 – Illustrationsplan.
Den interne vej lægges centralt i bebyggelsen. Bebyggelsens afgrænsning bliver på den måde ”blød og grøn”. Der plantes varieret beplantning med store træer, der forbinder bebyggelsen til de eksisterende levende hegn og til træ- og skovbevoksningen mod syd og til Overdrevsbakkerne.
Boligerne opføres som en stokbebyggelse, hvor hver stok er opdelt i et antal rækkehuse.
Stokkene vinkles og forskydes i forhold til hinanden. Der udformes varierede indre rum, både rum der ”bare” er rummet mellem husene, men også rum, der åbner sig mod indre dele af bebyggelsen og rum, der åbner sig mod nabobebyggelsen eller mod landskabet. Variationen betyder, at der sikres god visuel og fysisk sammenhæng med det omkringliggende landskab, fordi bebyggelsen både indefra og udefra opleves som opdelt og varieret og med kig til det åbne landskab og kig fra landskabet og ind gennem bebyggelsen.
Området vejbetjenes fra syd, fra en sidegren af Tømmerupvej. Boligvejen med p-pladser ligger midt i byggeriet og har et knækket forløb, hvilket medvirker til at dæmpe trafikhastigheden og til at skabe de omtalte interessante ”kig”.
Den interne vejs forløb betyder, at der opstår små steder, hvor man kan mødes, som på en landsbygade. At gadens forløb og rummene mellem husene bliver varierede og opdelt i mindre områder, giver grobund for lokale, mindre fællesskaber og arealer, hvor man kan mødes.
Generelt vender stokkene mod sydvest, for at give de bedste solforhold i opholdsstuen og den private have. Fra de fleste boliger vil man få interessante skrå ”kig” til andre dele af bebyggelsen og det åbne land – ikke kun til genboens facade. Boligerne har en privat, mindre for- og baghave med mulighed for at opføre mindre bebyggelse såsom udhuse og drivhuse.
I henhold til rammebestemmelserne i Kommuneplan 2021, udlægges der minimum 20% fælles grønne opholdsarealer, både mellem husene og som et fælles legeområde.
Zoneforhold
Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse.
Områdets anvendelse
Området skal anvendes til boligbebyggelse.
Udstykning
Området kan udstykkes til individuelle rækkehuse. I det tilfælde skal der oprettes en grundejerforening.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Ankomsten til området sker via en fremtidig indkørsel fra en sidegren af Tømmerupvej til boligvejen, der placeres centralt i bebyggelsen. Fra denne er der adgang til stierne langs indgangsfacaderne til de enkelte boliger.
For boliger under 70m² anlægges 1 p plads pr bolig, for boliger over 70m² anlægges 1,5 p plads pr bolig.
Vejarealet udføres i en kombination af græsarmeringssten og asfalt, hvor midterste del af vejen i 3 meters bredde skal udføres i asfalt eller anden lige fast belægning, og det resterende skal udføres i græsarmering. Herved opleves køresporet smallere, hvilket vil have en hastighedsdæmpende effekt, og den bløde trafikant vil blive ført ud midt på vejen og væk fra eventuelt bakkende trafik. Parkeringspladserne indrettes langs vejen og skal udføres i græsarmering. Hvor stier krydser vejarealet, markeres dette med opstregning og/eller skift i belægning.
Belysning på områdets veje og stier må maksimalt have en lyspunkthøjde på 4,2 meter med nedadrettet lyskilde med stor spredning. Der skal anvendes lyskilder i hvide eller gule nuancer, og ingen belysning må give anledning til blænding af forbipasserende eller naboer.
Snit som viser vejens opdeling i parkering, græsarmering og kørefast kørebane.
Snit som viser vejens opdeling i parkering, græsarmering og kørefast kørebane.
Bebyggelsens omfang og placering
Bebyggelsen opføres som stokke i en og/eller halvanden etage. Stokkene er opdelt i maksimalt 66 boliger. Bebyggelsen må maksimalt være 8,5 meter høj fra et niveauplan, som skal sikre rimelige bebyggelsesmuligheder iht. koteringsplanen, jf. bilag 5. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom inkl. andel af det fælles friareal fastsættes til 45 %. Lokalplanområdet som helhed har en bebyggelsesprocent på omkring 20 %, idet der er indtænkt grønne arealer, opholdsarealer og arealer til regnvandshåndtering. Lokalplanen fastlægger, at bygningskroppene ikke må have en dybde på mere end 11 m. Dette reducerer det mulige fodaftryk af bygningen, i det tilfælde at den fulde bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom udnyttes - og hermed sikres fortsat lys og luft mellem bygninger, og det befæstede areal minimeres af hensyn til håndtering og afledning/nedsivning af regnvand.
Langs områdets østlige skel skal bebyggelsen holde en afstand på 4 m. til skel for at sikre plads til en stiforbindelse.
Bebyggelsens ydre fremtræden
Boligbebyggelsen opføres med facader i naturligt udseende materialer, der eventuelt kan varieres i farve og/eller fugefarve. Facadematerialer kan være blank eller pudset murværk, skærmtegl, træbeklædning eller beklædning med indfarvede, cementbundne plader.
Bygningernes tage udføres med mat tagbeklædning. Tagmaterialer kan være tegl- eller beton-tagsten, profilerede metalplader, tagpap eller begrønnet med sedum/ stenurter.
Mindre bygninger som private depoter og dagrenovationsskure kan opføres i de materialer, der er tilladt for hovedbygningerne, afstemt med boligernes facadematerialer.
Der må kun skiltes med almindelig færdselsskiltning i lokalplanområdet. Det betyder at der kun må opsættes skilte med vejnavne og husnumre, samt godkendte færdselsskilte.
Ubebyggede arealer, beplantning og hegning
Fællesarealerne består dels af de grønne arealer, der er placeret imellem bygningerne og de små private haver og dels af et samlet grønt område placeret i områdets sydøstlige hjørne. På dette område vil der blive etableret en lille legeplads med udstyr. Området til regnvandshåndtering (delområde 2) kan størstedelen af tiden også anvendes som fælles, grønt friareal, da det kun er under meget kraftige regnvejrshændelser, at hele arealet vil blive fyldt med vand. Rundt om bassinnets nordlige og østlige skel skal der etableres et godt 1,3 m højt dige, som har til formål at kunne rumme de store mængder vand (m3), svarende til de lavninger, som fjernes i forbindelse med boligudbygningen, samtidig med at rumme regnvejrshændelser op til en 100-års hændelse. De naturlige strømningsveje for regn- og overfladevand løber fra syd mod nord, og det vurderes, at byen nedenstrøms ikke stilles værre i forbindelse med boligudbygningen. Diget om regnvandsbassinet skal så vidt gives et naturligt udseende, evt. med en varierende højde på mindst 1,3 m for at opbløde det tekniske anlægs udseende. Der skal som minimum anlægges én sti på diget langs områdets østlige skel.
De fælles grønne arealer vil fremstå med en blanding af klippet græs, samt områder der holdes som naturlige / ”vilde” enge. Der vil blive plantet mindre trægrupper i området. Ved plantningen skal der tages hensyn til respektafstande til dræn samt undgå skyggegener for de private haver.
Al beplantning skal være hjemmehørende og egnskarakteristisk, iht. lokalplanens bilag A
På områdets sydlige del skal beplantningen være særligt tæt og mangfoldig, som vist på kortbilag 2.
Indenfor lokalplanområdet skal der skal etableres mindst 3 træer, der kan vokse sig store, f.eks. lind, eg, røn og avnbøg, og få stor naturværdi med alderen. Derudover ses der flere markante træer i Spangsbro, som bidrager til en positiv grøn struktur. Sidst men ikke mindst vil træerne, når de har vokset sig store, opbløde kanten mellem byen og det åbne land, ved at trække det grønne ind i bebyggelsen. I det sydlige område skal der etableres buskads langs skel i maksimum 3 meters højde og varierende dybde, varierende fra min. 2,5 meter til minimum 10 meter, gerne op til 15-20 meter. Dette skal medvirke til at styrke en potentiel økologisk forbindelse udpeget i Kommuneplan 2021.
Hegning skal være levende hegn, men kan suppleres af trådhegn indvendig.
Som adskillelse mellem de private terrasser og haver kan der etableres fast hegn. Disse hegn skal placeres vinkelret på en beboelsesbygning. De må maksimalt være 1,8 meter høje.
Tekniske anlæg
Alle parkeringspladser skal forberedes til, at der kan opsættes ladestandere til biler. Der skal etableres 1 lade-stander pr. 10 boligenheder i forbindelse med byggeri i området. Ladestanderne skal leve op til kravene i § 6 i Bekendtgørelse nr. 181 af 5. marts 2020 om forberedelse til og etablering af ladestandere i forbindelse med bygninger.
Grundejerforening
Såfremt området udstykkes skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningen har bl.a. pligt til drift af anlæg til håndtering af regnvand.
Det er jordejeren, der udstykker lokalplanområdet, som varetager drift og vedligeholdelse indtil en fælles grundejerforening er oprettet.
Andre forhold
Delområde 2 ejes på nuværende tidspunkt af Kalundborg Kommune og er udlagt som et areal, hvor der kan etableres et anlæg til håndtering af regn- og overfladevand. Området stilles til rådighed for lokalplanområdet og det tilstødende lokalplanområde udlagt gennem Lokalplan nr. 594, som i fællesskab skal drifte og vedligeholde anlægget til regnvandshåndtering. Området skal være offentligt tilgængelig.