Formålet med lokalplanen er at give mulighed for, at der inden for lokalplanområdet kan etableres erhverv og lagerfaciliteter med tilhørende administration, testfaciliteter, tekniske anlæg og lignende inden for medicinal-, fødevare- og biotekindustrien. Derudover har lokalplanen til formål at muliggøre en forlængelse af en eksisterende offentlig vej, som er adgangsvej til området, og at sikre etableringen af grønne korridorer, der understøtter den økologiske forbindelse mellem de eksisterende naturområder nord og syd for lokalplanområdet.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser, der skal sikre, at området udvikles i overensstemmelse med de overordnede principper for erhvervsudvikling i Kalundborg Øst. Udviklingen af området skal ske under hensyntagen til den omgivende natur samt håndtere overfladevand i overensstemmelse med gældende Spildevandsplan 2023-2027.
Disponering
Lokalplanområdet udlægges til erhverv inden for medicinal-, fødevare- og biotekindustrien. Lokalplanområdet inddeles i fire delområder: Delområde 1, 2, 3 og 4.
Delområde 1 dækker et ca. 40 m bredt bælte langs skellet mod jernbanen mod nord. Inden for delområde 1 må der ikke etableres bebyggelse. Herved sikres det, at arealet friholdes til vej, forsyningsledninger og lignende infrastruktur, lige som der sikres afstand mellem lokalplanområdets bebyggelse og jernbanen mod nord af hensyn til støj og vibrationer. Delområde 1 skal desuden anlægges med engbeplantning og med en vold i let sand og grus, så der etableres et godt fremtidigt levested for markfirben, som flyttes i forbindelse med realisering af projektet.
Delområde 2 omfatter størstedelen af lokalplanområdet. Lokalplanen skal give mulighed for etablering af en sammenhængende lager- og erhvervsbebyggelse. Vejadgang sker fra syd, og der udlægges et byggefelt centralt i delområde 2, som erhvervsbebyggelsen skal etableres inden for. Inden for byggefeltet må bebyggelsen ikke overstige kote 23.20 (DVR90).
Inden for delområde 2 udlægges desuden et byggefelt til tekniske anlæg. Inden for byggefeltet må bebyggelsen ikke overstige kote 17.00 (DVR90).
Uden for byggefelterne må der etableres sekundær bebyggelse i form af garager, skure, tekniske anlæg, åbne overdækninger m.m. samt mindre bygninger, f.eks. service- og portnerbygninger, på maks. 350 m². Sekundær bebyggelse og mindre bygninger uden for byggefeltet må have en bygningshøjde på maks. 8,5 m.
Syd for byggefeltet udlægges arealer til køre- og manøvrearealer, parkeringsplads, regnvandsanlæg m.m., og langs lokalplanens sydlige afgrænsning udlægges et principielt vejforløb til forlængelse af den eksisterende blinde vej, som sikrer adgang til området. På den nordlige side af vejen skal der etableres et beplantningsbælte med en bredde på min. 5 m.
Delområde 3 omfatter et ca. 50 m bredt bælte langs lokalplanområdets østlige grænse, og delområde 4 omfatter et ca. 10 m bredt bælte langs lokalplanområdets vestlige grænse. Inden for delområde 3 og 4 skal der etableres grønne korridorer i form af engarealer med faunapassager, som skal sikre spredningsmulighederne for dyr og planter samt skabe nye naturarealer. De grønne korridorer er beskrevet nærmere under afsnittet "Grøn struktur".
Zoneforhold
Lokalplanområdet ligger delvist i landzone og byzone. Den del af lokalplanområdet, der tidligere har været omfattet af lokalplan nr. 581, ligger i byzone, mens den øvrige del af lokalplanområdet ligger i landzone. Den del af lokalplanområdet, som ligger i landzone, overføres til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse. Herefter vil hele lokalplanområdet være i byzone.
Figur 5: Lokalplanområdet og byzonearealer før vedtagelse af denne lokalplan. Byzonearealer er vist med sort skravering.
Områdets anvendelse
Lokalplanområdet udlægges til erhvervsformål. Der må inden for lokalplanområdet etableres erhverv og lagerfaciliteter med tilhørende administration, kontor, testfaciliteter, tekniske anlæg og lignende inden for medicinal-, fødevare- og biotekindustrien.
Der må inden for området desuden etableres regnvandsanlæg og grønne korridorer.
Udstykning
Grunde skal have en størrelse på min. 5.000 m². Dette gælder dog ikke ved udstykning af veje, tekniske anlæg og regnvandsanlæg, hvorved der sikres mulighed for udstykning af eventuelle offentlige vej- og forsyningsanlæg i området.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Vejadgang
Vejadgang til lokalplanområdet sker i dag fra en eksisterende blind vej, der stopper halvvejs inde i lokalplanområdet. Vejen har forbindelse til Rendsborgparken og videre til Hovvejen. Der udlægges et principielt vejforløb til vejens forlængelse gennem den sydlige del af lokalplanområdet. Vejen vil fungere som adgangsvej, og herfra etableres overkørsler med vejadgange til hhv. vare- og persontransport, parkeringsarealer m.v. Lokalplanen fastlægger principielle placeringer af overkørslerne, hvilket betyder, at disse kan forskydes, såfremt der skulle ske ændringer i forbindelse med fastlæggelsen af et endeligt vejprojekt for området.
Der udlægges desuden to vejadgange til lokalplanområdets nordlige del mod hhv. øst og vest. Der kan mod vest etableres broforbindelse over Hovvejen til erhvervsområdet vest for Hovvejen, hvorved der skabes direkte vejforbindelse mellem virksomheder på tværs af Hovvejen. Ligeledes kan denne vejforbindelse forlænges mod øst.
Der udlægges derudover en principiel vejadgang fra den sydlige adgangsvej til lokalplanens byggefelt B til tekniske anlæg.
Veje
Udover den sydlige adgangsvej vil veje inden for lokalplanområdet være i form af køre- og manøvrearealer til lastbiler, interne fordelingsveje og lignende. Vejenes udformning vil være afhængig af indretningen af områdets bebyggelse, og der fastsættes derfor ingen bestemmelser til udformningen af de interne veje. Det skal ved udlæg og indretning af veje i området tages hensyn til brandvæsenets og beredskabets indsatsmuligheder.
Parkering
Det fremgår af de generelle retningslinjer i kommuneplanen, at det ved opførelse og indretning af bebyggelse til særlige formål kan tillades, at kravene til parkeringsdækningen reduceres. Størrelsen på den planlagte bebyggelse samt områdets anvendelse taget i betragtning vurderes det, at planlægningen opfylder forudsætningerne for reduktion af parkeringskravet.
Med udgangspunkt i den påtænkte bebyggelse og områdets anvendelse vurderes det, at der vil være behov for min. 140 parkeringspladser inden for lokalplanområdet. Lokalplanen indeholder derfor krav om etablering af min. 140 parkeringspladser inden for lokalplanområdet.
Belægninger
Idet lokalplanområdet udlægges til erhverv inden for medicinal-, fødevare- og biotekindustrien indeholder lokalplanen bestemmelse om, at arealer, der anvendes til aktiviteter, hvor der kan forekomme spild af forurenende stoffer, skal etableres med fast, ikke-permeabel belægning, samt at arealerne skal etableres på en sådan måde, at overfladevand ledes til rensning inden afledning til recipient. Befæstelsen skal sikre, at der kan opsamles materiale ved evt. lækage i tankvogne. Opsamlingsbassinerne står i direkte forbindelse med særlige tankanlæg, der sikrer, at grundvand og kloaknet ikke bliver berørte.
Bebyggelsens omfang og placering
Byggefelt A
Der udlægges et byggefelt, byggefelt A, centralt i området, som bygninger og høje tekniske anlæg skal etableres inden for. Bygningshøjden må ikke overstige kote 23.20 (DVR90).
Høje tekniske anlæg som f.eks. siloer, skorstene og lignende må dog have en højde på maks. 50 m.
Af hensyn til indkigget til Tømmerup Kirke og det direkte kig mellem Tømmerup og Årby Kirke fastsættes højdebegrænsninger på en del af byggefeltet. Inden for dette areal må der ikke etableres høje tekniske anlæg og tekniske installationer på tage, der overstiger kote 23.20 (DVR90).
Figur 6: Snitdiagram som viser del af sigtelinjen mellem Tømmerup og Årby Kirke. Sigtelinjen er i 23.20, og på diagrammet ses bebyggelsen i kote 23.20 (DVR90). Overkanten af bebyggelsen holder sig under sigtelinjen.
Figur 7: Planområdet med markering af sigtelinje mellem Årby og Tømmerup Kirke.
Bebyggelsen kan bestå af lagerhaller, administration og lignende. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 70 for den enkelte ejendom.
Byggefelt B
Der udlægges desuden et byggefelt i den vestlige del af området, byggefelt B. Inden for byggefeltet må der placeres et større teknisk anlæg, som er nødvendig for driften er erhvervsbebyggelsen i området. Bygningshøjden inden for byggefelt B må ikke overstige kote 17.00 (DVR 90).
Uden for byggefelterne må der etableres mindre bygninger, f.eks. service- og portnerbygninger, på maks. 350 m², samt sekundær bebyggelse i form af garager, skure, tekniske anlæg, åbne overdækninger m.m. Sekundær bebyggelse og mindre bygninger uden for byggefeltet må have en bygningshøjde på maks. 8,5 m.
Sekundær bebyggelse omfatter bl.a. åbne overdækninger af tekniske anlæg og parkeringspladser, f.eks. med solcelletag, og der fastsættes derfor ingen maksimumsstørrelse på sekundær bebyggelse.
I henhold til bygningsreglementets § 455, stk. 4 medregnes for sekundær bebyggelse kun den del af etagearealet, der overstiger 25 % af den øvrige bebyggelses etageareal.
Inden for delområde 1 må der ikke etableres bebyggelse.
Inden for delområde 3 må der kun etableres tekniske anlæg på maks. 10 m², så længe disse placeres, så de ikke udgør en barriere for dyrs passage igennem området.
Inden for delområde 4 må der ikke etableres bebyggelse.
Af hensyn til sikring af bebyggelsen mod oversvømmelse i forbindelse med havvandstigninger fastsættes, at bebyggelse skal etableres med gulv i min. kote 3.5 (DVR90). Eventuel kælder skal ligeledes sikres til min. kote 3.5 (DVR90).
Bebyggelsens ydre fremtræden
Facader
Erhvervsbebyggelse inden for byggefelt A vil kunne have en længde på op til 605 m, og med en bygningshøjde op til kote 23.20 vil der være tale om en markant bygning. Af hensyn til den visuelle påvirkning af omgivelserne fastsætter lokalplanen bestemmelser om, at bygninger skal etableres med fladt tag, og bygningsfacader skal fremstå i lyse og afdæmpede gråtoner. Desuden må facader begrønnes med vedbend, rådhusvin eller andre facadeplanter. Begrønning af facaderne vil være med til at sikre bebyggelsens tilpasning til omgivelserne.
Bebyggelse inden for byggefelt B samt mindre facadepartier og facader på bebyggelse på sekundær bebyggelse må desuden fremstå i afdæmpede brune og grønne farver samt sort. Herved gives mulighed for, at f.eks. virksomhedens administrationsbygning kan gives et selvstændigt udtryk, hvilket vil være med at markere bygningens funktion samt skabe en opdeling i den samlede bygningsfacade.
For at sikre en oplevelsesrig arkitektur trods lokalplanområdets store bygningsvolumener, skal der ved facader, der er mere end 50 m lange, ske en tydelig visuel opbrydning i facaden for mindst hver 25 m. Visuel opbrydning kan ske ved materialeskift, frem- eller tilbagerykning af facaden, lodrette facadepartier, begrønning eller lignende.
Figur 8: Eksempel på mulig udformning af facade med vandret opdeling i tre og vertikal opdeling gennem lodrette facadeafsnit omkring vinduer.
Figur 9: Eksempel på mulig udformning af facade med vandret opdeling i to og vertikal opdeling gennem lodrette facadeafsnit omkring vinduer.
Tage
For ikke at øge bygningshøjden yderligere fastsættes det, at tage skal udformes som flade tage. Der må etableres tekniske installationer og solenergianlæg på tage. Af hensyn til anlæggenes synlighed skal anlæggene holde en afstand til facaden på min. 1,2 m, lige som de må overstige bygningens kronekant med maks. 2,0 m.
Bestemmelsen om afstand til facade gælder ikke for brandtrapper og lignende monteret på facaden. Det vil således være muligt at etablere eksterne brandtrapper med adgang til tagfladen.
Tage på sekundær bebyggelse må etableres med andre tagformer.
For at understøtte den grønne omstilling må der opsættes solceller på facader og tage, ligesom selve facaderne og tagfladerne må udføres i solceller. Bygningen i delområde 2, byggefelt A, der opføres med flade tage skal 25% af tagfladen udføres som grønt tag med sedum, græs eller anden tagvegetation, hvilket vil bidrage til forsinkelse og fordampning af regnvand i området.
Ubebyggede arealer, beplantning og hegning
Belægning
De fremtidige aktiviteter i området forventes at omfatte oplag og håndtering af stoffer, som potentielt kan medføre forurening, hvis der sker udslip. Ubebyggede arealer, hvor der håndteres materialer, som udgør en potentiel risiko for forurening, skal derfor udføres med tæt belægning og indrettes, så det sikres, at risikoen for forurening af jord og grundvand mindskes i tilfælde af utilsigtede udslip.
Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser om specifikke belægninger.
Figur 10: Eksempler på mulige belægningstyper.
Grøn struktur
Ubefæstede arealer inden for delområde 1 kan beplantes med enggræs, urter og buske og indrettes med et område, som er tilegnet markfirben. Derfor må der etableres en ca. 200 m lang sand- og grusvold i ca. 0,5 m højde, som placeres i øst-vestlig retning. Volden vil udgøre et godt fremtidigt levested for markfirben med gode fourageringsmuligheder, skjul samt spredningsmuligheder.
Det fastsættes, at der inden for delområde 2 skal etableres et sammenhængende beplantningsbælte langs den nordlige side af vejudlægget langs lokalplanens sydlige afgrænsning. Beplantningsbæltet vil være visuelt afskærmende for den fremtidige bebyggelse set fra vejen. Beplantningsbæltet vil ligeledes give lokalplanområdet et grønt udtryk mod Rørmosen og Kærby Enge mod syd.
Ubebyggede og ubefæstede områder samt områder, der ikke anvendes til beplantningsbælte eller regnvandsanlæg skal fremstå med græs eller engbeplantning, hvorved de grønne arealer vil understøtte leveforholdene for dyr og planter i Rørmosen og Kærby Enge mod syd. Naturområdet består overvejende af engarealer med enkelte søer og mosearealer.
Inden for delområde 3 og 4 skal der etableres "grønne korridorer". Det vil sige, at delområderne skal fremstå åbne og grønne med gode leveforhold og spredningsmuligheder for dyr og planter i Rørmosen og Kærby Enge. For at understøtte dette skal de grønne korridorer beplantes med højt enggræs og indrettes med naturelementer som råjord, sten, dødt ved og lignende, som skal placeres punktvis, så der ikke opstår barrierer i korridoren. Herudover må der i de grønne korridorer plantes spredte buske og træer. Hvor den grønne korridor i delområde 3 krydses af tværgående veje, skal der etableres underføringer, som skal være egnede som faunapassager for padder og andre smådyr.
Figur 11: Eksempler på engplanter.
Lokalplanområdet grænser op til naturområdet Rørmosen og Kærby Enge mod syd. For at sikre sammenhæng mellem beplantning inden for lokalplanområdet og naturområdet mod syd skal ny beplantning være af egnstypiske plantearter.
Eksempler på egnstypiske plantearter:
Træer
Løn, El, Avnbøg, Eg, Ask, Lind, Fyr, Poppel, Pil
Buske
Kornel, Dværgmispel, Benved, Tørst, Vedbend, Gedeblad, Pors, Korsved, Tornblad, Kvalkved
Hegn
Der skal være mulighed for, at virksomheder inden for lokalplanområdet kan indhegnes. For at sikre åbenhed i lokalplanområdet skal hegn langs skel og til afgrænsning af virksomheder være som trådhegn og/eller levende hegn. Øvrige hegn og mure må udføres i andre materialer.
Der må ikke etableres hegn på tværs af delområde 3 og 4, men gerne langs delområdets grænser, så længe der er åbne passager for dyr i delområdernes nordlige og sydlige ender.
Terrænregulering
Lokalplanområdet ligger ikke inden for et bevaringsværdigt landskab, og lokalplanen indeholder derfor relativt vide rammer for terrænregulering. Der må foretages terrænregulering på op til +/- 4,0 m, selvom de stejleste bakkesider inden for lokalplanområdet kun er ca. 53 ‰. Dette skyldes størrelsen på den planlagte bebyggelse. Byggefelt A har en længde på godt 600 m og en bredde på op til 140 m, hvis der ses bort fra byggefeltet sydlige udposning. Der er derfor stor terrænforskel inden for byggefeltet, og det vil derfor kræve væsentlig terrænbearbejdning, hvis den planlagte bebyggelse etableres uden spring i gulvkote.
Det forventes, at bebyggelsens gulv vil være i ca. kote 4.
Håndtering af overfladevand
Der udlægges et areal til regnvandsbassin i det sydvestlige hjørne af delområde 2, hvilket er det overordnet set laveste hjørne af lokalplanområdet. Derudover udlægges også et lidt mindre areal til regnvandsbassin i delområdets sydøstlige hjørne for at sikre tilstrækkelig kapacitet. Regnvandsbassiner skal gives et naturligt udseende, hvorved de visuelt vil fremstå som en naturlig forlængelse af naturområdet mod syd. Regnvandsbassiner med naturkvalitet skal have tilknytning til de udlagte grønne korridorer, så der sikres sammenhængende natur. Som udgangspunkt vil regnvandsbassiner have naturkvalitet. Det kan dog være nødvendigt at etablere mere tekniske bassiner til håndtering af vand fra arealer, hvor der er risiko for udslip af forurenende stoffer eller lignende.
Der må derudover etableres anlæg til håndtering af regnvand, herunder regnbede, grøfter og lignende inden for hele lokalplanområdet. Anlæg til håndtering af regnvand, som placeres i de grønne korridorer, skal udformes, så de styrker naturkvaliteten i områderne. I de øvrige grønne friarealer kan regnvandsanlæg også være med til at styrke naturkvaliteten.
Der kan desuden etableres faskiner og andre underjordiske regnvandsanlæg inden for lokalplanområdet.
I henhold til spildevandsplanen må erhvervsområder med nye tilslutninger have en afløbskoefficient på 60 %.