Forslagsdato:
26-06-2024
Høringsperiode:
28-06-2024 - 25-08-2024
Vedtagelsesdato:
30-09-2024
Ikrafttrædelsesdato:
29-10-2024
Planens status:
I henhold til Lov om planlægning (LBK nr. 223 af 01/03/2024) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Lokalplanens bestemmelser er bindende og indberettes på Plandata.dk.
Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser, og er således ikke bindende.
at sikre områdets anvendelse til boligformål i form af helårsbeboelse, hvor fællesskab er den bærende værdi, og hvor der må etableres fælleshuse til områdets beboere.
at der etableres offentligt tilgængelige stier, der forbinder området med det omgivende landskab og fremmer adgangen til naturen.
at bebyggelsen indrettes med grønne kiler, som sikrer forbindelse til den omkringliggende natur og landskab.
at bebyggelsen opføres, så der sikres kig fra stendyssen i nord mod Vor Frue Kirke i syd, gennem området.
Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter matr. nr. 1 alc samt del af matr. nr. 7000 æ, Ladegården, Kalundborg Jorder, samt alle parceller, der efter lokalplanens offentlige bekendtgørelse, udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område.
Lokalplanområdet opdeles i boligområderne B1 og B2 og det grønne, rekreative område R1, vist på kortbilag 2.
Området ligger i byzone og skal fastholdes som sådan.
Lokalplanområdet indeholder følgende anvendelsesområder, jf. Kortbilag 2:
Delområde B1 og B2:
Delområderne skal anvendes til boligformål i form af helårsbeboelse med tilhørende fællesarealer og -faciliteter.
Der må kun opføres tæt-lav boligbebyggelse i form at rækkehuse og dobbelthuse i én-to etager.
Der må opføres fritliggende fælleshuse inden for hvert delområde B1 og B2.
Delområde R1:
Delområdet skal anvendes til rekreative formål og skal fremstå som grønne områder, der skal friholdes for boligbebyggelse, private haver og lignende. Der må dog inden for delområdet opføres mindre bebyggelse til områdets anvendelse som et rekreativt område, opstilles borde og bænke og etableres anlæg til regnvandshåndtering. Derudover må der etableres stier og servicevej til anlæg til regnvandshåndtering og andre tekniske anlæg. Der må opsættes hegn og mindre anlæg til områdets afgræsning af kvæg.
Der må ske matrikulære forandringer af lokalplanområdet (udstykning, sammenlægning og arealoverførsel).
De enkelte delområder B1 og B2 kan udstykkes således som disse er afgrænset på kortbilag 2 (med eller uden de 2 grønne kiler omfattet af planramme K03.R11).
Ligeledes kan der ske udstykning af boliggrupper.
Der må ske udstykning af de enkelte boliggrunde og fælleshus. Grundstørrelser til den enkelte bolig og fælleshus må ikke gives en grundstørrelse på mindre end 100 m2.
Ved udstykning af boligbebyggelse skal på hver boliggrund sikres min. 10 m2 have.
Fællesarealer, herunder veje, parkering og grønne arealer, kan udstykkes som en selvstændig matrikel.
Der kan ligeledes ske udstykning af regnvandsbassiner, tekniske anlæg og lignende.
Vejadgange A-B og C-D til området skal ske fra Herredsåsen, som vist i princippet på kortbilag 2.
Ved vejtilslutning til offentlige veje skal der etableres hjørneafskæringer, jf. lov om offentlige veje. Der skal også sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler.
Der udlægges areal til veje-, parkerings- og manøvrearealer med en beliggenhed som vist i princippet på kortbilag 2.
Der skal etableres vendepladser i henhold til kommunens affaldsregulativ.
Der skal sikres et manøvreareal ved parkeringspladserne på min. 7 m.
Alle veje-, parkerings- og manøvrearealer skal etableres med fast belægning som f.eks. asfalt, betonbelægning, fliser og/eller belægningssten. Vendepladser kan tilmed etableres med græsarmeringssten.
Parkeringspladser skal være i græsarmering eller i belægningssten og/eller fliser, som tillader græs at vokse igennem, jf. redegørelsen.
Til områdets regnvandsbassin kan etableres en servicevej. Servicevejen udlægges i en bredde af min. 5 m og anlægges i en bredde af min. 3,5 m. Servicevejen skal udføres i en permeabel belægning, der skal tåle lejlighedsvis kørsel med tunge køretøjer til oprensning af bassinet. Servicevejen skal samtænkes med stierne i det rekreative område R1.
Parkeringspladserne og -arealerne i delområde B2 skal gives en udformning, som sikrer, at bilister og bløde trafikanter kan færdes sikkert side og side. Det skal ske gennem etablering af bump, så farten nedsættes og/eller skift i belægningen, som visuelt opdeler parkeringspladserne og -arealerne i mindre sektioner, og/eller gennem tydelig markering i belægningen, som angiver, at parkeringsarealet også er forbeholdt den bløde trafikant.
Belysning af veje, parkeringsarealer og stier i delområde B1 og B2 skal udføres efter en godkendt belysningsplan for hele lokalplanområdet, og som i øvrigt følger retningslinjerne i "Håndbog: Vejbelysning, anlæg og planlægning" fra november 2020.
Belysningsanlægget skal bestå af armaturer med et enkelt og gennembearbejdet design, som er i tråd med grundlæggende kvaliteter i den skandinaviske designtradition for vejbelysningsarmaturer.
Der skal sikres et sammenhængende system af stier i det rekreative område R1. Stier skal etableres i stenmel, slotsgrus eller permeable belægninger eller holdes som slåede græsstier.
Boligstierne fra parkeringsarealerne til de enkelte boliger, som vist i princippet på kortbilag 2, skal anlægges i en bredde af mindst 1,5m og med fliser eller belægningssten.
I delområde B2 skal sikres 6 stipassager som vist i i princippet på kortbilag 2 fra parkeringsarealet til boligerne nord herfor. Mindst to af disse skal koble sig på fortovet ved Herredsåsen (vejen) for skabe øget tilgængelighed. Hvor stipassagerne krydser parkeringspladserne og -arealerne skal der udføres en sikker krydsning i form af et areal med skift i belægning eller tilsvarende. Krydsningen skal udføres hen over hele p-pladsens manøvreplads og minimum i samme bredde som stien.
Der skal som minimum sikres én sammenhængende hovedsti med en placering som vist i princippet på kortbilag 2. Hovedstiens strækning fra de to boligområder B1 og B2, markeret med b-b, til det eksisterende boligområde (a) skal stien have en hældning på maks. 6 procent og være i en jævn fast belægning for også at styrke tilgængeligheden til det grønne rekreative område og det eksisterende boligområde.
Eksisterende trampestier langs hhv. det beskyttede dige samt den østlige lokalplanafgrænsning skal bevares. Øvrige trampestier i det grønne område R1 skal bevares eller omlægges, således der forsat er mulighed for rundture i området.
Det meget skrånende terræn betyder, at det er vanskeligt for alle stier og passager at opfylde tilgængelighedskravene. Dog er der som minimum én adgang til hver bolig, som opfylder tilgængelighedskravene. I "Udearealer for alle - sådan planlægges et godt tilgængeligt udemiljø - DS-håndborg 105:2012" kan der findes gode retningslinjer for stiplanlægningen.
Der skal anlægges parkeringspladser svarende til:
1,25 p-plads pr. tæt-lav bolig
0,25 p-plads pr. ungdoms- og seniorbolig
Boligbebyggelse skal placeres indenfor byggefelterne angivet på kortbilag 2.
Der må kun etableres ét fælleshus i delområde B1 med et etageareal med maks. 150 m2 inden for det udlagte byggefelt markeret med "fælleshus" på kortbilag 2.
Uden for byggefelterne, men indenfor delområde B2 må der tilmed etableres ét mindre fælleshus på maks. 80 m2.
Sekundær bebyggelse, såsom cykelskure, affaldsstationer og boligterrasser kan placeres udenfor byggefelterne, men inden for delområderne B1 og B2.
Byggefelter der ikke udnyttes til bebyggelse kan anvendes til sekundær bebyggelse, adgangs-, parkerings- og opholdsarealer, regnvandshåndtering og LAR-løsninger (lokal anvendelse af regnvand) og øvrige friarealer.
Der må opføres maks. 125 boliger indenfor lokalplanområdet.
I delområde R1 må der herudover kun opføres et meget beskedent byggeri, og som skal være knyttet til områdets rekreative anvendelse, såsom legeplads, shelters og lignende eller knyttet til dele af områdets afgræsning med kvæg.
Den enkelte bolig inden for delområde B1 må opføres med et etageareal på maks. 150 m2.
Den enkelte bolig inden for delområde B2 må opføres med et etageareal på maks. 110 m2.
Der kan herudover opføres sekundær bebyggelse, såsom udhuse, carporte, cykelskure og affaldsstationer m.v., svarende til et etageareal på maks. 20 m2 per bolig. De 20 m2 må sammenbygges indenfor hvert enkelt delområde.
Boligbebyggelse må opføres i maks. 1 etage i op til 6,5 m fra byggemodnet terræn. Boliger som er markeret på kortbilag 2, er undtaget af bestemmelsen og må opføres i maks. 2 etager i op til 9 m fra byggemodnet terræn.
Skorstene, antenner, ventilationsafkast og lignende må dog have en højde på op til 1,2 m over bebyggelsens højde.
Carporte og øvrig sekundær bebyggelse må placeres i skel. Gavle af sammenbyggede tæt-lav boliger må tillige bygges i skel mod naboejendom.
Boliger skal opføres i grupper med en samlet facadelængde på maks. 27 m for den enkelte boliggruppe. Mellem hver boliggruppe skal der skabes et mellemrum på mindst 5 m.
Hver boliggruppe i op til 1 etage inden for delområde B2, skal forskydes mindst 1 m i enten øst- eller vestgående retning i forhold til naboboliggruppen, så der sker en fortanding af bebyggelsen som vist i princippet for byggefelterne i delområde B2, kortbilag 2.
Der skal sikres kig mellem bygningerne i delområde B1 fra stendyssen, som vist principielt med sigtelinjen på kortbilag 2.
Der skal sikres kig gennem bebyggelsen ned til mosen ved ankomst til delområde B2, som vist principielt med sigtelinjen på kortbilag 2.
Boligbebyggelsen i delområde B1 skal opføres med ens facadeudtryk samt ens tagform og farve på tagmaterialer.
Boligbebyggelsen i delområde B2 skal opføres med op til maks. to forskellige tagformer og farver på tagmaterialer.
Bebyggelse inden for delområde B1 skal opføres med saddeltag uden valm i en hældning mellem 10o-45o.
Bebyggelse inden for delområde B2 skal opføres med saddeltag uden valm, flade tag eller tage med ensidig taghældning.
Bebyggelsens facader inden for delområde B1 skal opføres i træ eller tegl. Fælleshuset i B1 må dog kun opføres i træ.
Bebyggelsens facader inden for delområde B2 skal opføres i skifer, natursten, tegl, ophængte facadetegl, træ og/eller beton.
Materialerne skal opretholdes i deres naturlige farve eller i nuancer inden for jordfarveskalaen.
Mindre facadeudsnit (mindre end 1/3 af facaden) og sekundære bygninger kan udføres i andre materialer og farver end ovennævnte, f.eks. glas. Der må ikke anvendes bly, zink eller kobber. Ren hvid må ikke anvendes.
Tage skal beklædes med tegl, træ, naturskifer, eternitskifer, tagpap eller metal eller udføres som grønne tage/sedumtage. Vinduer, glas og solenergianlæg er undtaget.
Vinduer og døre må kun udføres med træ eller metal.
Der må ikke anvendes blanke og reflekterende materialer.
Der kan opsættes solpaneler på tagflader tilpasset bygningens arkitektur og geometri. Udformningen skal godkendes af kommunen.
Eventuelle varmepumper skal indbygges i udhuse/depoter eller afskærmes på anden vis på en måde så støjgener undgås.
Der må opsættes et skilt på maks. 0,25 m² med navn og husnummer og evt. navn på liberalt erhverv. Der udover må der ikke opsættes skilte eller reklamer på ejendomme i lokalplanområdet.
Det grønne rekreative område R1, vist på bilag 2, skal have karakter af englandskab og skal overordnet indrettes som friarealer med fritidsfunktioner, lege- og opholdsmuligheder, stier og med plads til regnvandshåndtering, herunder regnvandsbassin.
Som en del af de grønne rekreative arealer R1 skal der i bebyggelsen sikres grønne kiler som i princippet angivet på kortbilag 2. Kilerne skal understøtte og styrke de potentielle, økologiske forbindelser.
De grønne kiler skal have en bredde på min. 10 m.
De grønne kiler må anvendes til opsamling, nedsivning og/eller forsinkelse af regnvand via åbne grøfter.
Lokalplanområdet kobles på sine omgivelser gennem stier og et koblingspunkt. Koblingspunktet er markeret på kortbilag 2. Koblingspunktet skal indrettes med gode opholdsmuligheder, som f.eks. siddepladser og skraldespande, til glæde for områdets beboere og besøgende.
Beplantningen skal anlægges i princippet som vist på vejledende beplantningsplan, kortbilag 3. Beplantningen skal være egnskarakteristisk og hjemmehørende samt være med til at fremme biodiversiteten i området. Der må plantes forskellige frugttræer- og bærbuske som eksempelvis skov-æble, alm. røn, alm. hyld, hassel, hvidtjørn, kræge, navr, alm. eg o. lign.
Græsser skal være naturgræsser som kan variere som vildtvoksende og slået.
Der skal ved bebyggelse indenfor et delområde B1 og B2 anlægges den tilhørende beplantning, både indenfor delområdet og i de tilgrænsende grønne arealer og kiler.
I den nordlige del af delområderne B1 og B2 skal etableres en grøn buffer mellem boligbebyggelse og Herredsåsen med en placering som vist i princippet på kortbilag 2. Den grønne buffer skal beplantes med træer, buske og med bunddække af stauder eller græsser. Der skal etableres mindst 4 træer i den grønne buffer for delområde B1 og mindst 10 træer i den grønne buffer for delområde B2. For begge delområder gælder, at de nordlige sider af parkeringspladserne skal afskærmes gennem beplantning såsom hæk, buske, høje græsser og lignende.
Der skal plantes en kratbevoksning i lokalplanområdets nordøstlige område, med en placering som i princippet vist på kortbilag 2. Kratbevoksningen skal bestå af en variation af opstammede træer (af mindst 3 forskellige arter) og buske (af mindst tre forskellige arter), med bunddække af enggræs og fælledgræs.
Om private haver skal der være enten intet hegn eller levende hegn i form af enten klippet eller uklippet hæk. Levende hegn skal udføres med hjemmehørende arter. Det er tilladt at supplere et beplantet hegn med trådhegn på indersiden. Hegnet må ikke være højere end 1,8 m.
Eksisterende træer og buske i delområde R1 skal i videst muligt omfang bevares, eller erstattes af et nyt træ/ny busk, hvis det fældes.
Der er levesteder for markfirben på det sydvendte terrænspring syd for delområde B1. Hertil udlægges en sikkerhedszone på 2 m, hvor der ikke må bebygges, anlægges haver eller gøres andet, der kan skade markfirbenene - sikkerhedszonen til markfirbenenes levesteder er udlagt som en del af det markerede område med markfirben på kortbilag 2. Firben er en del af bilag IV-arterne, som med habitatdirektivet er beskyttet af EU.
Sikkerhedszonen om markfirbenenes levested skal beplantes og holdes som en blomstereng, der skal driftes ekstensivt og bidrage til at øge biodiversiteten og øge markfirbenenes habitatforhold i området.
Inden for sikkerhedszonen skal der etableres tiltag, som vist i princippet på Bilag 6, som kan gavne markfirbenene, eksempelvis træstammer, grusbunker (vasket grus jf. rapport fra Vejdirektoratet), 1 m3 sand delt i to bunker, marksten i småbunker ’2-3 sten høje’ og/eller anlæggelse af små, soleksponerede skråninger og skrænter af sandet eller gruset karakter, gerne med ca. 20% hældning. Der skal plantes æbleroser og hunderoser.
Der skal på et synligt sted fra et offentligt tilgængeligt areal opsættes et mindre skilt, som informerer om markfirbenene, deres tilstedeværelse og deres krav på beskyttelse.
Sikkerhedszonen skal afsluttes af en lav hæk- eller buskbeplantning mod boligparcellerne mod nord i delområde B1 for at sikre, at der ikke spredes private og fælles ejendomme tæt på markfirbenenes levesteder, jf. Bilag 6. Hæk- eller buskbeplantning skal være sammenhængende langs hele sikkerhedszonen, men må gives et varieret forløb, som holder mindst 2 m til toppen af terrænspringet. Hæk- eller buskbeplantning må brydes for at kunne give adgang til områdets pleje af blomsterengen. Beplantningen skal være af hjemmehørende arter.
Blomstereng er et permanent anlagt område med blomster, urter og græsser, som sikrer en blomstringssæson fra tidligt forår til sent efterår. Blomstereng bør anlægges på næringsfattig jord for at sikre stor artsvariation og lang levetid. Ved nyanlæg bør blomsterblandingen bestå af insektvenlige blomster med max. 10 % græsser, over 50 % flerårige urter og min. 80 % hjemmehørende arter. Blomstereng kræver en særlig pleje med klipning en til to gange om året med opsamling af det afklippede materiale.
Til inspiration og vedledning til flere tiltag, der kan gavne markfirbenene, se da Naturstyrelsens ”Forvaltningsplan for Markfirben” og Vejdirektoratets ”Nye ynglesteder for padder og firben ved anlæg af veje - Best practice for bilag IV-arter”.
I det grønne, rekreative område R1 skal der etableres et regnvandsbassin med et volumen på min. 700 m3 og med en placering, som vist i princippet på kortbilag 2.
Regnvandsbassin skal udformes således, at det indgår i de rekreative kvaliteter for lokalplanområdet. Skråningsanlæg ved bassinet må ikke etableres med hældninger større end 1:5 (20 % hældning).
Der må ikke sættes hegn omkring regnvandsbassinet.
Der må etableres løsninger til regnvandshåndtering som f.eks. regnbede, kanaler, render og lignende indenfor lokalplanområdet.
I forbindelse med byggemodning kan der terrænreguleres i et nødvendigt omfang, herunder til etablering af regnvandsbassin og andre løsninger til regnvandshåndtering, herunder skybrudshændelser o. lign.
Terrænregulering i de rekreative arealer R1 skal udføres med bløde kurver med en maks. hældning på 1:3, således at det opleves som et naturligt terræn. Undtaget er terrænregulering i forbindelse med regnvandshåndtering.
Omkring adgangsarealer mellem bebyggelsen skal tilgængelighedskrav efterleves, hvorved terrænet i de enkelte delområder B1 og B2 må gøres mere plant, jf. bilag 4.
For at opnå en harmonisk overgang mellem delområde B1 og B2 og de tilstødende rekreative arealer R1 kan der terrænreguleres ud i de rekreative arealer med en maks. hældning på 1:3 som vist på principsnittet i bilag 5.
Efter byggemodning må der etableres støttemure i forbindelse med stier, parkering og vej inden for delområde B1 og B2 med en højde på maks. 60 cm.
Såfremt opholdsarealer er belastede med støj over Miljøstyrelsens gældende grænseværdier, skal der opsættes støjafskærmning, som afværger dette. Støjafskærmningen skal begrønnes.
Sten- og jorddiget i lokalplanområdets vestlige afgrænsning skal bevares. Dog må der ske gennembrud til nødvendige ledningsanlæg og evt. servicevej til regnvandsbassin, såfremt der kan meddeles dispensation fra museumsloven.
Der skal holdes en afstand på min. 2 meter fra digets fod, som skal friholdes for udstykning, bebyggelse og faste anlæg. Dog må der bevares en eksisterende trampesti langs sten- og jorddiget inden for den 2 meter beskyttelseszone.
Der må ikke bebygges nærmere end 2 meter fra områdets vejafvandingsledning som er vist med en vejledende placering på kortbilag 2 (vandledning).
Der må ikke plantes større buske eller træer nærmere end 2 meter fra områdets vejafvandingsledning som er vist på kortbilag 2. Arealet kan beplantes såfremt vejafvandingslednings linjeføring ændres.
Eksisterende ledninger skal respekteres eller omlægges efter aftale med ledningsejer.
Alle lokalplanområdets forsyningsledninger skal udføres som jordledninger, dog undtaget synlige anlæg til håndtering af regnvand.
Spildevand skal tilkobles kommunal spildevandsledning.
Ud over belysning af færdselsarealer, som nævnt i §5.2 må der alene anvendes armaturer til belysning af stier i R1. Belysning i R1 skal udføres som pullertbelysning.
Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Kalundborg Kommunes til enhver tid gældende regulativer for renovation.
Affaldsstationer skal afskærmes af levende hegn hvis ikke de etableres som nedgravede/seminedgravede løsninger.
Uanset lokalplanens øvrige bestemmelser må der inden for lokalplanområdet opføres anlæg til områdets tekniske forsyning, herunder energiforsyningsanlæg, kloakpumpestation, anlæg til håndtering af regnvand m.v. Der kan dog ikke opstilles vindturbiner/vindmøller eller husstandsvindmøller, herunder minimøller.
Der må i lokalplanområdet ikke opsættes paraboler.
Med en offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan aflyses lokalplan nr. 513 inden for den del, der er omfattet af lokalplanen.
Der ophæves ingen servitutter med denne lokalplan.
Ny bebyggelse inden for delområde B1 må ikke tages i brug før;
Ny bebyggelse inden for delområde B2 må ikke tages i brug før;
Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for lokalplanens delområde B1 og B2 (evt. inkl. grønne kiler) samt fælleshusets matrikel.
Grundejerforeningen kan opdeles i mindre grundejerforeninger.
Grundejerforeningen oprettes senest 3 mdr. efter den første boliggruppe er taget i brug.
Den fælles grundejerforening skal varetage drift og vedligehold af private fællesveje og fælles grønne arealer, stier mv.
Grundejerforeningen har desuden drift af anlæg til håndtering af ekstremregn.
Det er jordejeren, der udstykker lokalplanområdet, som varetager drift og vedligeholdelse indtil en fælles grundejerforening er oprettet.
Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Kalundborg Kommune.
Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser (jf. Lov om planlægning, § 18).
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.
Planen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen.
Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af planens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med principperne i planen.
Mere væsentlige afvigelser fra planen, der ikke er i overensstemmelse med planens principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
I henhold til Lov om planlægning, § 47, kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen.
Privatretlige servitutter og øvrige tilstandsservitutter, der måtte være uforenelige med planens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen, når Kommunalbestyrelsen har foretaget offentlig bekendtgørelse om planens endelige vedtagelse.
