Lokalplanen er udarbejdet med det formål at give mulighed for at etablere et nyt boligområde med bebyggelse i en til to etager, hvor fællesskab er den centrale værdi. Dette indebærer indretning af gode og attraktive fællesområder til rekreation og socialt samvær, samt etablering af stier, der er åbne for offentligheden og forbinder beboerne med det omkringliggende landskab. Det er lokalplanens formål at fremme både fysisk aktivitet og samhørighed blandt beboerne samt at åbne op for adgangen til naturen som en ressource for alle.
En del af lokalplanens formål er også at tilpasse bebyggelsen efter terrænet og indføre grønne kiler, så naturen og landskabet trækkes helt op til boligerne. Dette for at bevare områdets nuværende naturmæssige og landskabelige kvaliteter, hvor der bl.a. tages et særligt hensyn til det sydvendte, solrige, skrånende terræn og samtidig sikres kig fra stendyssen Raklev Vriedysse mod Vor Frue Kirke gennem området.
Visualisering af, hvordan bebyggelsen og rummet imellem husene kan komme til at se ud i delområde B2.
Visualisering af, hvordan bebyggelsen og rummet imellem husene kan komme til at se ud i delområde B2.
Zoneforhold
Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse.
Områdets anvendelse
Lokalplanområdet inddeles i tre delområder ud fra dets anvendelse og med et bevidst fokus på både boligbehov og rekreativitet, der kan fremme beboernes trivsel og livskvalitet.
Delområderne B1 og B2 defineres som boligområder med helårsbeboelse samt tilhørende fællesfaciliteter, herunder to fritliggende fælleshus inden for hver sit delområde for at understøtte fællesskabet.
Boligbebyggelsen omfatter både én- og toetagers tæt-lave boliger såsom rækkehuse og dobbelthuse, hvilket sker efter en intention om at skabe variation og fleksibilitet i boligtyperne for at imødekomme forskellige beboerbehov.
Delområde R1 defineres til rekreative formål og skal forblive som grønne områder, fri for boligbebyggelse. Dette område tilbyder beboerne mulighed for at nyde naturen og skabe sociale interaktioner i et åbent miljø. Lokalplanen tillader opførelse af mindre sekundær bebyggelse, der er knyttet til områdets rekreative anvendelse, såsom borde, bænke, overdækninger, shelters o. lign. der fremmer samvær og fællesskab blandt beboerne. Der må herudover etableres løsninger til regnvandshåndtering inden for dette område.
Udstykning
Der må ske matrikulære forandringer af lokalplanområdet (udstykning, sammenlægning og arealoverførsel) for at sikre en fleksibel tilgang til udstykning af området. Der gives mulighed for at udstykke delområder, boliggrunde og fællesarealer, herunder veje, parkering, regnvandsbassiner, tekniske anlæg mv. Boliggrunde skal være mindst 100 m² og med min. 10m2 have, hvilket sikrer, at hver bolig har private udendørsarealer. Der udlægges og skabes større fællesarealer mellem grundene, som kan fremme fællesskabet i lokalplanområdet.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Herredsåsen udgør rygraden i området, hvorfra de to delområder til boligbebyggelse kobler sig på. For begge boligområder indrettes et større fælles parkeringsareal ved ankomsten til delområdet, således at parkering sker perifert fra boligbebyggelsen. Dette skaber et område mellem husene på de bløde trafikanters præmisser og hvor børnene leger trygt på gaden.
Der anlægges parkeringspladser svarende til 1,25 p-plads pr. tæt-lav bolig og 0,25 p-plads pr. ungdoms- og seniorbolig, så parkering svarer til områdets behov. Hver parkeringsplads skal anlægges enten i græsarmering eller i kombination med andre belægningssten, så de får en grøn karakter ved at lade græsset gro gennem græsarmering. Dette understøtter en æstetisk og grøn integration af parkeringsfaciliteterne i den omkringliggende natur og miljø.
Der skal sikres to former for stinet i lokalplanområdet. Et stinet bestående af flisebelagte stier, som skal betjene boligerne i boligområderne samt et sammenhængende system af stier i det rekreative område, så beboerne i området kan gå direkte ud i den omkringliggende natur, og som også kobler området op på naboområder. Stier i det rekreative område skal etableres i stenmel, slotsgrus eller som trampestier, så de fremstår naturlige i deres udtryk og sammenhængende med den øvrige natur.
Der er allerede i dag flere trampestier i området, hvorfor stier således også for fremtiden skal være offentligt tilgængelige for såvel beboere i området som for borgere i nærområdet og besøgende, som vil nyde naturen, gå med barnevognen eller en tur med hunden. Stinettet sørger for, at der fortsat er mulighed for rundture i området ad enten befæstede stier eller trampestier.
Der skal som minimum sikres to sammenhængende hovedstier gennem området, som kobler de to nye boligområder sammen, og som kobler sig til det eksisterende boligområde i syd, så det bliver nemt for beboere og gæster i området at bevæge sig rundt.
Af trafiksikkerhedsmæssige hensyn sikres der 6 stipassager fra det centrale parkeringsareal til boligerne nord herfor indenfor i delområde B2. Det er vigtigt, at de gående og bilkørsel ikke blandes, og stierne fungerer som en sanering.
Bebyggelsens omfang og placering
Lokalplanområdets boligbebyggelse er overordnet disponeret omkring små intime ankomtsarealer, som skal understøtte det tilfældige møde mellem naboer, fælles leg og ophold. I lokalplanen arbejdes med dobbelthuse samt rækkehuse i grupper af 3-4 sammenbyggede boligenheder, som adskilles af grønne strøg og inddeler boligområderne i små overskuelige boligenklaver. Boligerne skal placeres inden for udlagte byggefelter, og hvor hver bolig må opføres med et etageareal på maks. 150 m2 inden for delområde B1 og maks. 110 m2 inden for delområde B2, så boligerne bliver tilgængelige for et bredere segment af befolkningen, hvilket støtter op om principperne om social inklusion og boligsikkerhed. Der må maks. opføres i alt 125 boliger inden for lokalplanområdet.
I området gives mulighed for tæt-lav bebyggelse i op til 2 etager. Muligheden for 2 etagers boliger sker i den nordlige del af delområde B1 og B2 langs Herredsåsen, som udgør områdets højdepunkt, så det bakkede terræn markeres. De resterende boliger opføres i 1 etage, så der bevares et mere åbent og luftigt boligmiljø, der ikke domineres af høje bygninger. Ved at begrænse antallet af etager tages ligeledes hensyn til at bevare det visuelle landskab og sikre en mere jævn fordeling af sollys og udsigt for beboerne.
Boliger inden for delområde B2 skal opføres i grupper med en samlet facadelængde på maks. 27 meter for den enkelte boliggruppe, og der skal sikres en horisontal forskydningen på min. 1 meter ved bebyggelse som opføres i op til 1 etage. Krav som er med til at forhindre, at boligområdet bliver for kompakt og ensartet, hvilket kan resultere i en trættende monotoni i bymiljøet. Ved at begrænse facadelængden opnås en mere dynamisk og afvekslende arkitektur, der giver plads til grønne områder, stier og andre fællesfaciliteter.
Der skal sikres en udsigtskile i form af et kig mellem boligerne i delområde B1 fra stendyssen nord for lokalplanområdet til Vor Frue Kirke, således at bygninger og andre strukturer ikke forhindrer eller blokerer det ønskede visuelle forbindelse mellem de to markante kulturvartegn, som opleves, når man er oppe ved stendyssen. Ligeledes skal der sikres kig ved ankomst til delområde B2 med udsigt ned mellem bebyggelsen og ud over mosen.
I lokalplanområdets delområde B1 sikres mulighed for etablering af et fælleshus med et etageareal på maks. 150 m2 inden for et udlagt byggefelt, som har særlig attraktiv placering. Fælleshusets centrale placering i lokalplanområdet gør det til et perfekt sted for samlinger. Med let adgang til naturen kan man nyde de grønne omgivelser, tage gåture eller blot nyde den friske luft. Opholdsfaciliteterne gør det også nemt at planlægge arrangementer, møder eller sociale aktiviteter. I delområde B2 må ligeledes opføres et fælleshus inden for delområdet.
Billeder af stendyssen Raklev Vriedysse, hvorfra der er et fint udkig over landskabet og til byen, hvor bl.a. den femtårnede kirke, Vor Frue Kirke, ses.
Billeder af stendyssen Raklev Vriedysse, hvorfra der er et fint udkig over landskabet og til byen, hvor bl.a. den femtårnede kirke, Vor Frue Kirke, ses.
Bebyggelsens ydre fremtræden
I hvert delområde til boligbebyggelse er der en nøje planlagt tilgang til opførelsen af boligerne. Boliger inden for hvert delområde opføres i sin helhed med et samlet udtryk, hvilket bidrager til den samlede ensartethed i hvert delområdes udseende. Dette sikrer en harmonisk og sammenhængende visuel oplevelse inden for hvert delområde. En sådan ensartethed kan fremme en følelse af orden og samhørighed blandt beboerne og gøre området mere attraktivt. Materialevalget er også omhyggeligt udvalgt for at sikre langvarighed og æstetik. Skifer, natursten, tegl, træ og beton er blandt de anvendte materialer, som skal opretholdes i deres naturlige farver eller inden for en jordfarveskala. Tagene kan være dækket med forskellige materialer, såsom tegl, træ eller metal, eller være udført som grønne tage. Vinduer og døre skal passe til den overordnede arkitektoniske stil og kan kun være lavet af træ eller metal. Disse bestemmelser skaber ikke kun en visuel sammenhæng i boligområdet, men sikrer også, at boligerne er holdbare og æstetisk tiltalende i mange år fremover.
Ubebyggede arealer, beplantning og hegning
Lokalplanområdet ligger i dag i et naturskønt englandskab, som rummer mange gode naturoplevelser. Derfor er det lokalplanens intention at forstærke naturen gennem etablering af grønne rekreative arealer med fokus på klima, beplantning og biodiversitet. I områdets sydlige del skal etableres et større regnvandsbassin til håndtering af regnvand fra området. Centralt er også, at det rekreative område indrettes med lege- og opholdsmuligheder og naturstier i græsset, så området tilmed bliver en indbydende ramme for diverse aktiviteter, fællesskab og rekreation. En del af området er indhegnet og afgræsses af kvæg, hvilket fortsat er muligt.
For at integrere naturen tæt på boligerne er grønne kiler blevet indarbejdet, hvilket skaber en grøn forbindelse mellem boligområdet og den omkringliggende natur og landskab. De grønne kiler skal tilmed fungere som vitale økologiske forbindelser og må anvendes til opsamling, nedsivning og/eller forsinkelse af regnvand via åbne grøfter, render o. lign.
Lokalplanområdet kobles på sine omgivelser gennem stier og et centralt beliggende koblingspunkt af rekreativ kvalitet og med udsigt ud over landskabet.
Lige syd for boligområde B1 på en sydvendt skråning er der levested for markfirben, som er fredet iht. Habitatbekendtgørelsen. De grønne kiler samt et beskyttet stendige sikrer, at der med tiden kan ske en vandring fra markfirbensbiotopen til de omkringliggende markfirbensbiotoper. Lokalplanen friholder området med markfirben og deres levesteder for ændringer, og der tillægges en sikkerhedszone på 2 m, hvor der ikke må ske bebyggelse, haveanlæg eller lignende anlæg, som kan påvirke markfirbenene negativt. Inden for sikkerhedszonen skal der etableres forhold og anlæg, som vil bidrage positivt til markfirbenenes levesteder, eller som vil sikre, at en sikkerhedszone på 2 m er tilstrækkelig. Der skal plantes æbleroser og hunderoser, som kan give markfirbenene dække.
Sikkerhedszonen skal afsluttes af en lav hæk eller busk mod boligparcellerne mod nord i delområde B1, så der ikke er risiko for at privatejendomme spredes og forstyrrer markfirbenene. Beplantningen skal være af hjemmehørende arter.
Sten- og jorddige
Sten- og jorddiget i lokalplanområdets vestlige afgrænsning skal bevares og må ikke gennembrydes iht. museumsloven. Der skal holdes en afstand på min. 2 meter fra digets fod som skal friholdes for udstykning, bebyggelse og faste anlæg. Dog må den eksisterende trampesti langs sten- og jorddiget bevares.
Beplantning
Beplantningen vil være hjemmehørende og egnskarakteristisk, med frugttræer, bærbuske og naturgræsser, der fremmer liv og variation. Der må plantes forskellige frugttræer- og bærbuske som eksempelvis skovæble, alm. røn, alm. hyld, hassel, hvidtjørn, kræge, navr, alm. eg o. lign. Græsser skal være naturgræsser, som kan variere som vildtvoksende og slået. Hvis private haver indhegnes skal dette ligeledes ske med levende hegn, der består af lokale arter, for at sikre områdets udtryk. Denne omhyggelige planlægning tager udgangspunkt i en veldefineret beplantningsplan, som sigter mod at skabe et område, hvor der er plads til både mennesker og natur.
I den nordlige del af delområde B2 er det planlagt at etablere en grøn bufferzone, der skal fungere som en overgang mellem boligbebyggelsen og det omkringliggende område, herunder Herredsåsen. Denne grønne buffer skal bidrage til at skabe en naturlig barriere og et visuelt afskærmende område, der hjælper med at integrere boligbebyggelsen med det naturlige landskab.
For at gøre denne grønne bufferzone attraktiv og funktionel skal der plantes en kombination af træer, buske og et bunddække af stauder eller græsser. Mindst 10 træer skal etableres i bufferzonen for at sikre en tilstrækkelig grad af beplantning og give bufferzonen et frodigt udseende. Træerne skal være placeret på en måde, der skaber en visuel sammenhæng og bidrager til det overordnede udtryk af bufferzonen.
Derudover skal der etableres en kratbevoksning i lokalplanområdets nordøstlige del. Denne kratbevoksning er designet til at give området et mere naturligt præg og kan fungere som et levested for lokalt dyreliv som en del af opretholde områdets potentielle, økologiske forbindelse (bevoksning), samtidig med at den tilføjer området karakter.
Kratbevoksningen skal bestå af opstammede træer og buske, både som enkelte solitære planter og i grupper. Disse træer og buske skal have et bunddække af enggræs og fælledgræs, hvilket giver kratbevoksningen et robust og naturligt udseende. Kombinationen af træer, buske og græsser giver en varieret struktur, der fremmer biodiversitet.
Terræn
I forbindelse med byggemodningen af området er der planlagt terrænreguleringer, herunder til boliger, veje og til etablering af regnvandsbassiner og andre løsninger til håndtering af regnvand for at sikre funktionalitet og æstetik. I de rekreative arealer R1 skal terrænregulering udføres med bløde kurver og en maksimal hældning på 1:3, for at opnå et naturligt landskabsudtryk, som både gør området mere behageligt at færdes i og bevarer dets rekreative karakter. I boligområderne B1 og B2, er der mere strenge tilgængelighedskrav, hvilket betyder, at terrænet kan gøres mere plant, jf. bilag 4, for at gøre det nemt for alle, også dem med nedsat mobilitet, at komme rundt. Derfor er der også behov for etablering af støttemure i forbindelse med stier, parkering og vej i delområderne B1 og B2. Disse støttemure må dog ikke overstige 60 cm i højde, hvilket sikrer, at de ikke dominerer landskabet eller skaber visuelle forstyrrelser. Støttemurene bidrager til at stabilisere terrænet og sikre sikkerheden på stierne, samtidig med at de bevarer områdets visuelle harmoni.
For at sikre sammenhængende landskabsudtryk i lokalplanområdet sikrer lokalplanen en harmonisk overgang mellem terrænet i delområderne B1 og B2 og de tilstødende rekreative arealer R1, hvor der kan foretages terrænregulering med en maksimal hældning på 1:3, som vist på principsnittet i bilag 5. Dette gør det muligt at etablere en vis kontinuitet mellem boligområder og rekreative områder uden at skabe for pludselige ændringer i landskabet.
Tekniske anlæg
Uanset lokalplanens øvrige bestemmelser må der inden for lokalplanområdet opføres anlæg til områdets tekniske forsyning, herunder energiforsyningsanlæg, kloakpumpestation, anlæg til synlig håndtering af regnvand m.v. Der kan dog ikke opstilles vindturbiner/vindmøller eller husstandsvindmøller, herunder minimøller.
Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Kalundborg Kommunes til enhver tid gældende regulativer for renovation. Affaldsstationer skal afskærmes af levende hegn, hvis ikke de etableres som nedgravede/seminedgravede løsninger, så de finder naturligt indpas i området og ikke virker skæmmende.
Grundejerforening
Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere inden for delområderne B1 og B2 i lokalplanen samt for fælleshusets matrikel. Der gives også mulighed for opdeling af grundejerforeningen i mindre enheder. Grundejerforeningen skal etableres senest 3 måneder efter, at den første boliggruppe er taget i brug.
Grundejerforeningen får ansvaret for drift og vedligeholdelse af private fællesveje, grønne områder, stier og lignende. Derudover pålægges foreningen opgaven med at håndtere ekstremregn, hvilket indebærer at holde anlæggene til ekstremregn i god stand.
Indtil grundejerforeningen etableres, er det jordejeren, der står for driften og vedligeholdelsen af lokalplanområdet. Det fremhæves også, at Kalundborg Kommune skal godkende grundejerforeningens vedtægter og eventuelle ændringer i dem.