Lokalplanens indhold og formål

Formålet med lokalplanen er at ændre den nuværende disponering af området, med udgangspunkt i en samlet strukturplan og for at justere lokalplanbestemmelserne med henblik på at skabe fleksible rammer for udformning af ny bebyggelse og udlægge nye fælles udearealer i området. Derudover er det lokalplanes formål fortsat at sikre god visuel og fysisk sammenhæng med det omkringliggende landskab, bl.a. ved at udlægge fælles grønne opholdsarealer centralt i området. Desuden sikrer lokalplanen adgang til naturen og de omkringliggende boligområder ved at indpasse stier på tværs af lokalplanområdet.

Lokalplanen viderefører de oprindelige principper for fordeling af boligtyper i området omkring det eksisterende vejnet, men justerer antallet af udstykninger til parcelhuse. Justeringen i antallet af parcelhusgrunde frigør plads til et centralt grønne fællesareal. Derudover justerer lokalplanen bestemmelser vedr. udstykning, friarealer, beplantning og bebyggelsens udformning, omfang og placering i forhold til det nugældende plangrundlag. For at sikre den fremtidige adgang omgivelserne viderefører lokalplanen de oprindelige principper for arealudlæg til stier på tværs af lokalplanområdet.

Anvendelse:

Lokalplanen fastholder områdets overordnede anvendelse til blandede boligformål af typen åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende friarealer mv. Området opdeles yderligere i tre delområder: Delområde A, der omfatter et sydligt boligområde med parcelhuse mod Herredsåsen, delområde B, der omfatter et nordligt boligområde med tæt-lav bebyggelse, der løber parallelt med det fredede markdige langs planområdets nordlige grænse og delområde C, der omfatter fælles friarealer for lokalplanområdet.

For at sikre mulighederne for rekreativ udfoldelse og nødvendige friarealer til bebyggelsen udlægger lokalplanen, foruden delområde C, et fælles grønt areal centralt i delområde A.

Der kan i området etableres liberale erhverv, som sædvanligvis kan drives i tilknytning til en bolig, under betingelse af, at det liberale erhverv udøves af beboeren, at ejendommen og kvarterets karakter af boligområde fastholdes samt erhvervet ikke medfører gener for de omkringboende og kun i mindre omfang medfører behov for kørsel og parkering.

Bebyggelse:

Lokalplanens bestemmelser for bebyggelsens omfang og udseende er formuleret under hensyn til oplevelsen af landskabet og udmøntes i bestemmelser, der begrænser bygningshøjden og materiale- og farvevalg på hhv. facader og tagflader.

Lokalplanen fastsætter således bestemmelser om, at den samlede bygningshøjde ikke må overstige 8 meter, og at tagfladerne skal holdes i matte farver i røde/gule nuancer eller sort. Derudover skal facader på primær bebyggelse udføres i teglsten, der enten kan fremstå i blank mur eller filtses/pudses, eller i en kombination af teglsten og træ. 

På den måde sikres oplevelsen af et sammenhængende parcelhusområde, der indgår naturligt i Herredsåsens markante landskab og det farvespil, som præger det vestsjællandske landskab med dets dyrkede marker, skove, enge mv.

Trafik:

Lokalplanen fastholder det overordnede hovedgreb for vejstrukturen i området med tre nord-sydgående boligveje og en tværgående vej, der løber parallelt med områdets nordlige grænse. De tre nord-sydgående boligveje udgør fortsat den primære vejadgang til lokalplanområdet ved tilkobling til Herredsåsen.

For at sikre gode trafikale forhold for bløde trafikanter giver lokalplanen mulighed for at etablere et ensidigt fortov på 2 meter langs områdets boligveje. Foruden de interne boligveje forbindes lokalplanområdet til de omkringliggende arealer via et internt stiforløb, der løber i øst-vestgående retning mellem husene i delområde A. 

Landskab, beplantning og friarealer:

Det beskyttede dige langs lokalplanområdets nordlige grænse er et vigtigt landskabselement på Herredsåsen, der er beskyttet efter museumslovens §29a. Derudover indpasser lokalplanen bebyggelsen i området under hensyn til landskabets karakter, bl.a. ved at sætte begrænsninger for terrænregulering og fastsætte en byggelinje, der friholder diget for bebyggelse mv.

For at sikre de rekreative værdier i området udlægger lokalplanen fælles grønne arealer i form af udsigtskiler til det åbne land gennem naturlige opbrud i byggefelterne inden for lokalplanens delområde B.

Med henblik på at højne betingelser for biodiversitet og for samtidig at understøtte oplevelsen af et samlet parcelhusområde fastsætter lokalplanen bestemmelser for, at hegn mellem ejendomme og mod vejskel skal være levende hegn af hjemmehørende arter. For at sikre fællesarealernes tilknytning til landskabet på Herredsåsen fastsættes tilsvarende en bestemmelse om, at grønne fællesarealer som hovedprincip skal have karakter af et ekstensivt plejet engareal med græsser og vilde blomster.

Zoneforhold               

Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse.

Udstykning 

Området er tidligere udstykket i forbindelse med en delvis realisering af lokalplan 1.4-5. Lokalplanen giver mulighed for at ændre den nuværende udstykning af parcelhusejendomme, ved bl.a. at reducere det nuværende vejudlæg og fastlægge en ny samlet struktur for udstykning af området. 

Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for, at området kun må udstykkes i overensstemmelse med principperne i den samlede strukturplan for området, der giver mulighed for udstykning af grundstørrelse på mellem ca. 900 m² og ca. 1750 m².

Vej-, sti- og parkeringsforhold

Vejadgangen til lokalplanområdet sker via de tre eksisterende tilslutninger til Herredsåsen i områdets sydlige del. Lokalplanene viderefører de eksisterende principper for boligvejen, men reducerer bredden af de eksisterende vejudlæg for at gøre plads til forhaver. Lokalplanen udlægger desuden arealer til interne stiforbindelser på tværs af bebyggelse som sikrer at området på sigt kan kobles sammen med de omkringliggende boligområder.

For at sikre bedre forhold for bløde trafikanter og en tydelig kontrast mellem kørebane og fodgængerarealer, kan der etableres et 2 meter bredt fortov i den ene side af de interne boligveje.

Bebyggelsens omfang og placering

Hensynet til Herredsåsens landskab spiller en væsentlig rolle ift. lokalplanens disponering af bebyggelsen inden for området. En bebyggelsesprocent på 30 og muligheden for at opføre boligbebyggelse i op til 8 meter, svarende til én etage med udnyttet tagetage, bidrager til at reducere bygningsaftrykket i området og give plads til naturen. Derudover er der frie rammer for placeringen af bebyggelse på den enkelte ejendom, hvilket gør det nemmere for den enkelte grundejer at indpasse bebyggelsen til landskabets konturer.

Reguleringen af bebyggelse inden for delområde B er mere restriktiv, da bebyggelsen udgør afgrænsningen mod det åbne land. Lokalplanen fastlægger derfor en række byggefelter og en byggelinje 5 meter fra det beskyttede dige, der bestemmer, hvor der kan opføres tæt-lav bebyggelse. Derudover gælder samme bestemmelse om, at den samlede bygningshøjde ikke må overstige 8 meter.    

Byggefelterne brydes af en række mindre kiler, der trækker landskabet ind i området og samtidig sikrer udsigten til det åbne land. 

Bebyggelsens ydre fremtræden

For at sikre en god harmoni med det omkringliggende landskab, må der ikke anvendes reflekterende materialer til tagflader og facader. Derudover skal tagkonstruktioner med ensidig taghældning opføres med en taghældning på mellem 10 og 30 grader.

Facader skal overvejende fremstå i tegl som enten er filtset/pudset eller fremstår som blanke, upudsede murflader. Alternativt kan facaderne fremstå som en blanding af tegl og træ eller kun af træ.

For at understøtte den grønne omstilling og brugen af vedvarende energikilder kan der opsættes solpaneler på tagflader, eller nedfældet i tagfladen, hvis de tilpasses bygningernes arkitektoniske udtryk. 

Ubebyggede arealer, beplantning og hegning   

For at sikre den egnsspecifikke flora, forbedre biodiversiteten og sikre områdets tilknytning til landskabet på Herredsåsen, fastsætter lokalplanen bestemmelser om, at hegn skal være levende hegn af hjemmehørende arter og grønne fællesarealer skal have karakter af ekstensivt plejet engareal med græsser og vilde blomster. For at understøtte oplevelsen af fællesskab i lokalplanområdet må hegn mod vejskel ikke overstige 1,5 meter.

På fællesarealerne kan der plantes læbeplantning i form af træer og buske med henblik på at skabe mindre nicher og underopdelinger, som understøtter ophold og rekreativ brug af af arealerne. Læbeplantningen kan derudover suppleres med inventar i form af f.eks. bålbladser, bænke mv. i det omfang beboerne finder det nødvendigt. 

Under hensyn til landskabets karakter med bløde konturer og naturlige knolde lavninger, fastsætter lokalplanen bestemmelser om, at der ikke må etableres fritstående støttemure, da disse vil bryde det naturlige landskabsforløb.

Tekniske anlæg

Da lokalplanområdet ikke ligger inden for det kollektive varmeforsyningsområde, giver lokalplanen mulighed for at etablere alternative varmeforsyningsanlæg som f.eks varmepumper, jordvarme o.l. For at sikre sammenhængen med, og oplevelsen af det åbne landskab og terrænets konturer på Herredsåsen, må tekniske installationer ikke være synlige i landskabet. Desuden skal ledninger og kabler til el, evt. ladestandere, telefon, antenner o.l. fremføres som jordkabler under terræn.