Lokalplanens indhold og formål

Formålet med lokalplanen er at muliggøre opførelsen af 30 tæt-lav boliger (rækkehuse) på det nordlige højdedrag langs Herredsåsen og sikre, at disponeringen af området sker under hensyn til det særegne landskab på Herredsåsen, herunder at boligernes placering er dikteret af landskabets konturer. Lokalplanen viderefører principperne fra Lokalplan nr. 513 for et boligområde ved Herredsåsen, hvor bebyggelsen placeres i mindre klynger, der brydes af offentligt tilgængelige landskabskiler. 

For at sikre en klar rumdannelse som overgang til det åbne land disponeres området under hensynet til landskabets karakter, med boligbebyggelsen placeret i områdets sydlige del. Boligbebyggelsen er opdelt i en østlig og vestlig klynge, der brydes af en central grøn kile. Kilen løber i den naturlige lavning i midten af området. Den grønne kile fungerer som offentligt tilgængelig friareal, og der sikres adgang til det omkringliggende landskab gennem stiudlæg.

Anvendelse:

Lokalplanen fastlægger områdets overordnede anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende friarealer mv. Områdets anvendelse er yderligere opdelt på delområder, så bebyggelse holdes inden for lokalplanens delområde B1. Anvendelsen skal muliggøre et konkret boligprojekt, der omfatter opførelsen af ca. 2400m² almene boliger fordelt på 30 boligenheder. For at sikre de nødvendige friarealer til bebyggelsen er lokalplanens delområde R1 fastlagt til offentligt, grøn kile, og de sekundære byggefelter inden for delområde B1 kan anvendes som fælles friarealer for beboerne med mulighed for mindre rekreative anlæg.   

Bebyggelse:

Omfanget af bebyggelsen er i høj grad dikteret af et overordnet hensyn til landskabet. Boligbebyggelse placeres i områdets sydlige del, hvor påvirkningen af landskabet er mindst. Derudover begrænses bygningshøjden til maksimalt 6 meter, og facader skal holdes i matte farver i sorte, grå, brune eller gule nuancer. På den måde indpasses lokalplanområdets bebyggelse i Herredsåsens markante landskab og det farvespil, som præger det vestsjællandske landskab med dets dyrkede marker, skove, enge mv.

Trafik:

De to klynger af bebyggelse forbindes af en central boligvej, der løber på langs af højdedraget og følger landskabets konturer. Boligvejen kobles på den eksisterende boligvej Bakketoppen, som udgør den primære vejadgang til lokalplanområdet. Desuden sikres der gennem arealudlæg vejadgang til ejendommen nord for lokalplanområdet.

Landskab, beplantning og friarealer:

Boligbebyggelsen er placeret under hensyn til landskabets karakter med henblik på at minimere terrænregulering i forbindelse med realisering af lokalplanen. Desuden er det hensigten at den grønne kile og de øvrige grønne arealer skal have karakter af ekstensivt plejet engareal med græsser og vilde blomster, som spiller sammen med landskabet på Herredsåsen. Dog må der inden for det sekundære byggefelt anlægges nyttehaver og lignende, som har et tydeligt naturpræg. 

Zoneforhold

Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse.

Udstykning 

Området er tidligere udstykket i forbindelse med et konkret boligprojekt ansøgt efter bestemmelserne i Lokalplan nr. 513 for et boligområde ved Herredsåsen. Lokalplanens disponering af bebyggelse og grønne arealer er dikteret af de matrikulære forhold ved lokalplanens udarbejdelse og området må derfor ikke udstykkes yderligere.  

Vej-, sti- og parkeringsforhold

Vejadgangen til lokalplanområdet sker via tilslutning til den eksisterende boligvej Bakketoppen i områdets sydlige del.

Fra Bakketoppen etableres en intern boligvej, der følger landskabets konturer på langs af åsens højdedrag, og sikrer vejadgang til boligklyngen i områdets vestlige del. Boligvejen belægges med et slidstærk underlag af enten sort eller grusarmeret asfalt.

Da boligvejen ender blindt i begge ender af bebyggelsen, etableres der vendepladser for at sikre gode manøvreforhold for bl.a. renovationsbiler, redningskøretøjer og områdets beboere. 

For at sikre gode forhold for bløde trafikanter og en tydelig kontrast mellem kørebane og fodgængerarealer, etableres der fortorv med lyse betonfliser i begge sider af vejen inden for boligklyngerne. På vejstykket, der forbinder de to boligklynger, etableres der kun fortorv i den ene side.

Der stilles krav om etablering af mindst én parkeringsplads i tilknytning til den enkelte bolig. Lokalplanområdet ligger under to kilometer fra Kalundborg centrum og inden for 300 meter af et busstoppested, der betjenes af busser i halvtimesdrift til Kalundborg Station. På den baggrund er det vurderet, at kravet om én p-plads pr. bolig, i samspil med den kollektive trafikbetjening, understøtter mobilitetsbehovet i området. Viser parkeringsbehovet sig at blive større, er der indenfor lokalplanområdet plads til ydereligere parkeringspladser.

Foruden kravet om p-pladser i tilknytning til boliger skal der etableres i alt fire parkeringspladser til handicappede og bevægelseshæmmede, herunder to pladser til almindelige biler og to pladser til minibusser. Desuden kan der etableres ekstra gæsteparkering inden for lokalplanens delområde B1, i det omfang det er nødvendigt.​

Bebyggelsens omfang og placering

Hensynet til Herredsåsens landskab spiller en væsentlig rolle ift. disponering af bebyggelsen inden for lokalplanområdet. For at muliggøre det ansøgte projekt, der omfatter ca. 2400m² boliger, udlægges der et primært byggefelt i lokalplanområdets sydlige del. Det primære byggefelt er placeret i den sydlige del med henblik på at minimere behovet for terrænregulering og på den måde bevare de særegne landskabelige træk i området. Inden for det primære byggefelt kan der desuden opføres skure med depotrum til opbevaring for den enkelte bolig, samt etableres indhegninger til affaldshåndtering for den samlede bebyggelse.

For at sikre samspillet og harmonien med det omkringliggende landskab, må bebyggelsen ikke overstige 6 meter svarende til én etage. Set fra Herredsåsen vil den lave bebyggelse opleves som en integreret del af landskabet, der ligger delvist gemt bag det beskyttede dige. 

For at understøtte mulighederne for rekreative aktiviteter og ophold i landskabet, er der udlagt et sekundært byggefelt nord for de to boligklynger (Det sekundære byggefelt er opdelt i to felter). Inden for det sekundære byggefelt er det muligt at etablere op til i alt 150m² mindre bygninger, der understøtter brugen af arealerne til rekreative aktiviteter og ophold. For at sikre en mere tydelig opdeling mellem bebygget struktur og landskab må sekundær bebyggelse i landskabet ikke overstige 2,5 meter i totalhøjden.

Der tages hensyn til de to naturbeskyttede søer ved at fastlægge en byggelinje 5 meter fra søkanten, som skal friholde søbredden for evt. bebyggelse. Der fastlægges også en byggelinje på fem meter, målt fra digets midte, langs det beskyttede dige, som skal bidrage til at sikre digets karakter og økologiske tilstand.

Som undtagelse til byggelinjen langs diget er det tilladt at bryde diget i forbindelse med etablering af vejadgangen til lokalplaneområdet.   

Bebyggelsens ydre fremtræden

For at sikre en god harmoni med det omkringliggende landskab, må der ikke anvendes reflekterende materialer til tagflader og facader. Derudover skal tagkonstruktioner på den primære bebyggelse (boligbebyggelsen) have en lav taghældning på mellem 5 og 25 grader, der sikrer, at bebyggelsen harmonerer med landskabets former og ikke virker dominerende. Der gives mulighed for at opsætte solpaneler på boligerne og depotrum, hvis de tilpasses bygningernes arkitektoniske udtryk. 

Facader skal fremstå i materialer, som bevarer deres stoflige kvalitet dvs. ´ældes med ynde´. Farvesætningen skal være afdæmpet og i sorte, grå, brune eller gule nuancer så bebyggelsen harmonisk indføjes i det farvespil, som præger det vestsjællandske landskab med dets dyrkede marker, skove, enge mv. ​

Ubebyggede arealer, beplantning og hegning   

For at sikre sammenhængen med det omkringliggende landskab skal eksisterende beplantning bevares i videst mulige omfang. Derudover skal ny beplantning inden for lokalplanområdet bestå af hjemmehørende arter med henblik på at sikre den egnsspecifikke flora og højne biodiversiteten. 

For at trække det omkringliggende landskab ind i området skal hegn imellem de enkelte boliger etableres som levende hegn i form af klippede hække. Der kan plantes træer langs den interne boligvej for at understøtte et grønt udtryk inden for rammerne af bebyggelsen.

Den grønne kile og de øvrige grønne arealer, der løber langs lokalplanområdets kant, skal fremstå som ekstensivt plejede engarealer med vilde græsser og blomster, der spiller sammen med det omkringliggende landskab. 

Ubebyggede dele af de sekundære byggefelter kan fungere som private fællesarealer for områdets beboere. På de private fællesarealer er det muligt at plante mindre trægrupper eller etablere nyttehaver, der understøtter den fælles rekreative udnyttelse af arealerne. Der må kun etableres hegn om de private fællesarealer i forbindelse med dyrehold til afgræsning af arealet.

Tekniske anlæg

Da lokalplanområdet ikke ligger inden for det kollektive varmeforsyningsområde, giver lokalplanen mulighed for at etablere alternative varmeforsyningsanlæg som f.eks varmepumper, jordvarme o.l.

For at sikre oplevelsen af det åbne landskab og terrænets konturer på Herredsåsen må alternative varmeforsyningsanlæg ikke medføre synlige installationer i landskabet. Desuden skal ledninger og kabler til el, evt. ladestandere, telefon, antenner o.l. fremføres som jordkabler under terræn. 

Grundejerforening

Boligforeningen for de almennyttige boliger har pligt til, når Kalundborg Kommune forlanger det, at indgå i en samlet grundejerforening (paraplyforening) for hele eller dele af området på Herredsåsen med henblik på at bidrage til den samlede drift og vedligeholdelse af området, herunder større, grønne fællesarealer.