Kystnærhedszonen
Planområdet ligger inden for kystnærhedszonen, som er omfattet af planlovens bestemmelser om planlægning i kystområderne, herunder en vurdering af alle lokalplaner i kystnærhedszonen.
For ny bebyggelse og nye anlæg i kystnærhedszonen skal der redegøres for den visuelle påvirkning, og hvis bebyggelsen overstiger en bygningshøjde på 8,5 meter skal der gives en begrundelse herfor.
Området ligger ca. 2 km fra kysten, hvor det mellemliggende areal rummer såvel eksisterende bymæssig bebyggelse som eksisterende skovmæssig beplantning. Grundet afstanden og karakteren af det mellemliggende byområde vurderes det, at den nye tæt-lave boligbebyggelse ikke vil være synlig set fra kysten og derfor uden indvirkning på kystlandskabet.
Grundvand
Planområdet ligger i et område med almindelige drikkevandsinteresser. Området ligger endvidere uden for hhv. indvindingsoplande, nitratfølsomme indvindingsområder (NFI) og boringsnære beskyttelsesområder (BNBO).
Boligformål anses ikke som en grundvandstruende aktivitet. Derfor vurderes lokalplanen at være i overensstemmelse med de statslige vandområdeplaner.
Kommuneplanen
Retningslinjer
Økologiske forbindelser
Hovedparten af planområdet er i kommuneplanen udpeget som potentiel økologisk forbindelse. Området disponeres med en nordsydgående grøn kile, der udlægges som fælles friareal. Herudover vil områdets sekundære byggefelt kun kunne bebygges i begrænset omfang. Alt i alt vurderes det, at planlægningen vil kunne understøtte de økologiske interesser.
Geologiske bevaringsværdier
Området er udpeget med geologiske bevaringsværdier. Inden for disse områder skal der i planlægningen tages særlige hensyn, så geologiske landskabsformer fremtræder klare og intakte. Særligt skal der tages hensyn til overgange mellem geologiske landskabsformer, så de fremstår som en helhed. Lokalplanen åbner kun i begrænset omfang mulighed for terrænregulering og beplantning, hvorfor det vurderes, at planlægningen understøtter de geologiske interesser.
Kulturhistoriske bevaringsværdier
Planområdet er omfattet af de kulturhistoriske bevaringsværdier knyttet til Raklev Kirkes omgivelser. Byudvikling og lignende må ikke give anledning til en forringelse af oplevelsen af kirken. Det vurderes, at højde og omfang af den planlagte boligbebyggelse samt bestemmelser for beplantning, terrænregulering og lignende er fastlagt under hensyn til sikring af de kulturhistoriske bevaringsværdier. Planområdet grænser op til arealer, hvor skovrejsning af landskabsmæssige hensyn er uønsket.
Lokalplanen er i øvrigt i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur og retningslinjer.
Rammer
Lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde K03.B19, der er udlagt til boligområde i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse. Lokalplanen er i overensstemmelse hermed.
Kommuneplanens rammer for K03.B19.
Gældende lokalplaner
Planområdet er omfattet af gældende Lokalplan nr. 513 for et boligområde ved Herredsåsen vedtaget i 2008. Den gældende lokalplan ophæves inden for området i forbindelse med kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse af Lokalplan nr. 574.
Kulturmiljø
Langs med den sydlige og østlige lokalplangrænse ligger et stendige, der i den nugældende planlægning for området er omfattet af bevaringshensyn. Bevaringshensynet videreføres i Lokalplan nr. 574 for boliger på Bakketoppen. Etablering af vejadgangen til lokalplanområdet forudsætter et brud på diget, hvilket er muliggjort gennem den gældende lokalplan nr. 513 samt denne lokalplan. Diger i byzone er ikke omfattet af museumslovens §29 a, stk. 1, jævnfør § 1, stk. 2, nr. 1 i "Bekendtgørelse om beskyttede sten- og jorddiger og lignende" (BEK. nr. 1190 af 26/09/2013), da digerne beskyttes/kan beskyttes gennem lokalplaner.
Museumsloven
Der er foretaget arkæologiske undersøgelser i området og i den forbindelse udarbejdet en rapport. Forud for påbegyndelse af jord- og bygningsarbejder skal der gives meddelelse til museet, så eventuel standsning af arbejdet kan ske.
Det lokalt ansvarlige museum: Museum Vestsjælland, Arkæologisk afdeling: plan@vestmuseum.dk. (www.vestmuseum.dk)
Har bygherre eller entreprenør ikke indhentet accept fra museet vil udgifter til standsning af arbejdet (i op til ét år) og til arkæologiske undersøgelser påhvile bygherren.
Gældende regler og vejledninger kan findes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside www.slks.dk.
Tryghed og sikkerhed
Det skal være trygt at færdes i det nye boligområde. Vej- og færdselsarealer skal derfor udføres under hensyntagen til beboernes sikkerhed samt færdslen af cyklister, gående og områdets børn.
Vej- og færdselsarealer, stier samt primære opholdsarealer skal endvidere udformes med belysning, så det er trygt at færdes ude også efter mørkets frembrud.
Natur
Planområdet rummer en mindre § 3 beskyttet sø og omfatter en lille del af en større § 3 sø i områdets vestlige del, jf. kortbilag 2. Området disponeres, så den lille sø ligger i den centrale grønne kile, der udgør det primære fælles friareal for de kommende beboere. Søen vil således bidrage til områdets rekreative kvalitet, men vil fortsat være omfattet af beskyttelseshensyn.
Planområdet rummer ikke øvrig beskyttet natur og er heller ikke omfattet af internationale naturbeskyttelsesinteresser - Natura 2000. Nærmeste Natura 2000 område er habitatområdet 'Røsnæs, Røsnæs Rev og Kalundborg Fjord', der ligger ca. 2 km syd for området.
Grundet planområdets karakter - landbrugsjord uden større naturmæssige kvaliteter - samt afstanden til Natura 2000 området vurderes det, at realiseringen af det nye boligområde ikke vil medføre forstyrrelser af naturen. Lokalplanen vurderes derfor ikke - hverken i sig selv eller i forbindelse med andre planer og projekter - at give anledning til en væsentlig påvirkning ind i Natura 2000 områder.
Miljøforhold
Der er ikke, jf. jordforureningsloven, registreret jordforurening i lokalplanområdet. Ved gennemgang af kommunens journalsystem og databaser er der ikke kendskab til verserende sager. Området reguleres af Lov om forurenet jord, som blandt andet foreskriver at:
- Hvis der i forbindelse med bygge- og jordarbejde iøvrigt konstateres en ukendt forurening, skal arbejdet standses. Forureningen skal anmeldes til Kalundborg Kommune, og arbejdet må først genoptages fire uger efter regionen har modtaget underretning om den konstaterede forurening. Regionsrådet kan forinden skriftligt meddele, at det ikke agtes at træffe afgørelse om, at det pågældende areal skal kortlægges, eller at grundlaget for kortlægningen ikke er ændret.
- Enhver, der flytter jord uden for den ejendom, hvor den er opgravet, og enhver der anvender sådan jord, skal sikre sig, at jorden ikke giver anledning til skadelig virkning på grundvand, menneskers sundhed og miljøet iøvrigt.
- Ved byggeri og anlæg af børneinstitutioner og offentlige legepladser gælder, at den øverste halve meter jord skal sikres ren, med mindre den befæstes eller bebygges, så den ikke er tilgængelig.
- Området er områdeklassificeret, hvilket betyder at der skal udtages jordprøver ved flytning af jord.
Området ligger ikke tæt på støjende eller luftforurenende aktiviteter, herunder trafikerede veje og erhvervsområder. Herudover er der ikke kendskab til virksomhed - f.eks. større nærliggende dyrehold - der kan give anledning til lugtgener. Det vurderes derfor, at lokalplanens realisering kan ske uden overskridelse af gældende grænseværdier og lovgivning.
Forsyning
Spildevand
I spildevandsplanen er området udlagt som ukloakeret og planlagt som separatkloakeret. Efter aftale med Kalundborg Forsyning og bygherre, er det besluttet at håndtere regnvandet lokalt, mens spildevand ledes til Kalundborg Centralrenseanlæg
Regnvandet fra tag og befæstede arealer fra de enkelte ejendomme samt vejvand og andre befæstede arealer i udstykningen ledes til den beskyttede sø umiddelbart nord for udstykningen, idet det vurderes ikke at medføre en tilstandsændring. Der vil blive fastsat vilkår i tilladelsen fra Spildevandsmyndigheden om, at der ikke må anvendes rengøringsmidler, algefjerner mv., som kan ledes til søen.
Varmeforsyning
Lokalplanområdet ligger uden for det kollektive forsyningsområde for fjernvarme.
Der gives mulighed for etablering af alternative varmeforsyningsformer såsom jordvarme, varmepumper og lignende, såfremt det kan ske uden synlige installationer på terræn.
Vandforsyning
Vandforsyningen af lokalplanområdet vil finde sted fra Kalundborg vandforsyning A/S/Brandsbjerg Vandværk.
Renovation
Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald, som kan læses på Kalundborg Kommunes hjemmeside www.kalundborg.dk.
Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald.
Udformningen af adgangsforholdene skal godkendes af kommunen og renovatøren.
Servitutter
Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder.
Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret følgende servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet:
På matr. nr. 19c og 19 d, Raklev By, Raklev, er tinglyst følgende servitutter:
- 17.05.2004-9098-22 Dekl. om tilslutning til kollektiv varme forsyning, (berig. 31.03.2005)
-
13.03.2007-3873-22 Dok. om vej mv.
-
14.07.2011-1002761927 VEDTÆGTER FOR GRUNDEJERFORENINGEN BAKKEVANGEN
Ingen af ovenstående servitutter er til hinder for lokalplanens realisering.
Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplan, fortrænges af lokalplanen i henhold til planlovens § 18.
Kalundborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten.
Oversvømmelse og erosion
Kalundborg Kommune har ikke fastlagt retningslinjer for udpegning af områder, der kan blive udsat for oversvømmelse eller erosion, samt afværgeforanstaltninger her mod ved planlægning af byudvikling mv. i henhold til Planlovens § 11 a, stk. 1 nr. 18.
Lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til boligformål og omfattet af kommuneplanramme K03.B19. Det er på baggrund af områdets beliggenhed, terrænforhold og eksisterende oversvømmelseskortlægning og klimaplanlægning vurderet, at den del af området, der udlægges til bebyggelse, ikke er i risiko for oversvømmelse eller erosion. Det forventes ikke, at dette rammeområde – eller dele heraf – vil indgå i en fremtidig planlægning for områder, der kan blive udsat for oversvømmelse eller erosion.
Lokalplan nr. 574 vurderes således ikke at få betydning for implementeringen af Planlovens bestemmelser om oversvømmelse og erosion.
Ekspropriation
Kommunalbestyrelsen kan i medfør af § 47, stk. 1 i Planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelsen af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation efter planloven kan ske under opfyldelse af en række betingelser. Det er kommunalbestyrelsen, der kan beslutte at ekspropriere i medfør af en lokalplan inden for en frist på maksimalt 5 år fra den endelige lokalplans off entliggørelse.
Ved ekspropriationssagens gennemførelse skal kommunalbestyrelsen følge de processuelle regler for ekspropriation i vejlovens §§ 99-102. Uddybende beskrivelse af betingelser for ekspropriation og processuelle regler for ekspropriation fremgår af Erhvervsstyrelsens vejledning om ekspropriation efter planloven og Vejdirektoratets vejledning om ekspropriation efter vejloven.
Det forventes ikke at blive aktuelt at ekspropriere i forbindelse med denne lokalplan.